Помощь агентства недвижимости

У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. При самостоятельной продаже вы потратите много сил и времени, в том числе на урегулирование юридических вопросов, но сэкономите на комиссии посреднику.

Продать квартиру с помощью риелтора проще. Всё, что вам нужно будет сделать, — это найти посредника, присутствовать при просмотрах квартиры (желательно, но не обязательно, если вы, например, находитесь в другом городе) и при заключении договора купли-продажи. Но за помощь придётся заплатить специалисту 2–6% от стоимости объекта недвижимости.

Возьмем идеальный вариант: квартира в отличном техническом состоянии (стены, потолки, двери, окна, исправно работающая сантехника, газовая или электрическая плита, нормальное водоснабжение и отопление). В этом случае продавцу придется озаботиться «мелочами»: желательно освободить квартиру от мебели и проверить, чтобы мощность электрических лампочек позволяла производить осмотр при ярком освещении, так помещение будет казаться более просторным.

Вариант второй: квартира требует ремонта. Здесь следует учесть два момента. С одной стороны, ремонт придаст квартире более хороший внешний вид, а это — дополнительное преимущество при продаже. С другой стороны, его влияние на цену продажи может быть незначительным: многие покупатели все равно переделывают квартиру «под себя».

Опытные специалисты, работающие на рынке недвижимости, советуют перед продажей просто подготовить квартиру к ремонту: освободить от мебели, удалить старые обои, плинтуса, затереть в стенах трещины, то есть облегчить будущему владельцу приведение квартиры в соответствие с его желаниями и возможностями.

Важно иметь в виду и то, что покупатель, выбирая квартиру, ориентируется не столько на ремонт, сколько на метраж, удобства и транспортную инфраструктуру. Поэтому он скорее купит «убитую» квартиру в двух шагах от метро, чем с евроремонтом, но в получасе езды от него. Так что решение о том, продавать квартиру «как есть» или заниматься ремонтом, продавцу лучше всего принимать с калькулятором в руках.

Еще одна важная задача – подготовка документов, свидетельствующих о «юридической чистоте» квартиры. Для этого необходимо оформить и нотариально заверить документы о ее текущем юридическом состоянии (отсутствие коммунальных задолженностей, единоличное право собственности продавца на жилье, отсутствие лиц, прописанных на данной жилплощади и другие преимущества, если они есть).

Чтобы сделка купли-продажи не сорвалась в самый неожиданный момент из-за отсутствия или истечения срока действия какого-либо необходимого документа, продавец должен подготовить все заранее. Что это за документы?

После того, как продавец соберет все необходимые для заключения договора купли-продажи документы и справки, стороны заключают договор. С формой договора можно ознакомиться в агентстве недвижимости, у нотариуса или в интернете.

Текст договора в большей степени важен для покупателя, для продавца более важна процедура получения денег, поэтому подробно на нем мы останавливаться не будем, принимая его стандартным.

Подписание договора происходит в простой письменной форме продавцом и покупателем, заверение у нотариуса не требуется, после чего совершается процедура оформления аренды банковской ячейки или иная процедура передачи денег. Необходимо обратить внимание на то, что квартира меняет собственника не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации этого договора, которая оформляется в течение месяца. Поэтому покупатель, как правило, «оттягивает» передачу денег до момента регистрации.

Человек, продающий недвижимость, понимает, что за услуги, включая большинство консультаций, придется выложить определенную сумму. Тем не менее, попытавшись самостоятельно преодолеть путь от решения о продаже до его реализации, продавец чаще всего все равно будет вынужден обращаться за помощью. Кто-то долго не может найти покупателя, кто-то сталкивается с трудностями в оформлении или получении необходимых документов и т.д. Чаще же всего продавцу необходимо одновременно подобрать и купить альтернативу — а это уже значительно большие трудозатраты.

Комплексное сопровождение всего процесса продажи может взять на себя агентство недвижимости. Стоимость его услуг обойдется продавцу в 3-5% от цены квартиры. Цифра, казалось бы, небольшая, но, выраженная в рублях, она впечатляет. С другой стороны, во сколько можно оценить хлопоты, беспокойство и время продавца?

Под влиянием различных факторов реальная цена квартиры может быть процентов на 10 ниже среднерыночной, но, как правило, представители агентства заранее об этом не предупреждают. Основной задачей агентства на первом этапе будет заключение договора, поэтому рассчитывать на получение достаточно полной информации об особенностях продажи сразу не стоит.

Многие, не желая оплачивать услуги риэлтора и не понимая их необходимость, принимают «промежуточное» решение, обращаясь к риэлтору лишь за определенной услугой и оплачивая ее по прейскуранту.

Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

Какие риски у продавцов квартиры?

Будьте внимательны при выборе агентства: обращайте внимание на все детали, которые связаны с его деятельностью и репутацией. Прежде чем доверить проведение такой серьезной сделки как продажа Вашей недвижимости какой-либо компании, убедитесь, что она достаточно долго работает на рынке.

Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

Предлагаем ознакомиться  Оформление наследства по закону - можно ли не оформлять квартиру но жить в ней

Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить.Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

Необоснованное обогащение преследуется по закону, а двойная оплата одного и того же имущества и будет им являться.

Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность  обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

Вина продавца при продаже квартиры

Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

Грамотная оценка стоимости недвижимости

Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

  • инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
  • транспортную доступность относительно центра города,
  • технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Перед продавцом квартиры всегда стоит дилемма: очень хочется получить за свою квартиру максимально возможную сумму и, при этом, как можно скорее. Связано это с тем, что, как правило, квартиру продают ради того, чтобы на вырученные от сделки деньги приобрести другую квартиру. Однако дорого и быстро продать квартиру удается крайне редко, если у вас планируется альтернативная сделка, необходимо здраво взвесить все факторы, в том числе ценовые — квартиры меняют стоимость не одинаково, быть может требуемая вам жилплощадь будет дорожать, в то время как продаваемая — дешеветь или не меняться в цене. Тогда время работает против вас.

Чаще всего продавец и сам не знает, во сколько может быть оценена его квартира. Выяснить приблизительную стоимость можно несколькими способами. Например, побродить по доскам объявлений в интернете и посмотреть, по какой цене выставляются на продажу аналогичные его квартире варианты. Производя эти исследования запрашиваемых цен, необходимо понимать, что указанная в объявлениях стоимость — желаемая, фактическая — значительно ниже.

Цена вторичного жилья зависит от множества факторов. К основным из них следует отнести техническое состояние квартиры, дома и местоположение. Кроме того, к примеру, недвижимость в Москве оценивается еще и в зависимости от близости к метро, транспортным развязкам и т.д. Большую роль играет окружающая инфраструктура и близость к центру города.

Пользователи Интернета могут оценить недвижимость при помощи бесплатного онлайн-калькулятора. Подобный сервис предлагают на своих сайтах большинство крупных агентств и порталов недвижимости. Там все просто: клиент вводит данные (заполняет предложенную форму) и получает результат. Как правило, основными параметрами квартиры для оценки, помимо адреса, являются количество комнат, общая, жилая и кухонная площади, этаж и этажность, материал стен, наличие балкона или лоджии, тип санузла.

Есть масса субъективных критериев, влияющих на принятия решений покупателями, и, соответственно, на стоимость. Они не всегда описываются в объявлениях и могут потому не входить в онлайн-оценку. Это — сторона окон и вид из них (двор или улица, перспектива), экология микрорайона, тишина, естественное освещение, высота потолков, ближайшее окружение, наличие и количество лифтов, статус дома и многие другие детали. Чтобы учесть все нюансы необходим большой опыт работы на вторичном рынке и аналитические способности.

Определившись с примерной оценкой своей недвижимости, необходимо учитывать и рыночные факторы: спрос — предложение. Покупатель скорее всего начнет торговаться, и продавец должен быть к этому готов: ему стоит заранее определить для себя минимальную цену, которая его устроит.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Вина продавца при продаже квартиры

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Предлагаем ознакомиться  Что делать после покупки квартиры: пошаговая инструкция

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Объявление должно работать

Что и как указывать в объявлении о своем намерении продать квартиру? Где лучше всего его разместить? Наиболее эффективно работают объявления, размещенные в популярном печатном издании (для Москвы и области это «Из рук в руки» или «Недвижимость и цены»), а также в интернете на порталах о недвижимости.

При размещении объявления на специализированном сайте, в большинстве случаев продавцу будет предложено заполнить предлагаемую форму, что существенно упрощает задачу. Лучше всего выбирать те сайты, где есть возможность прикрепления фотографии объекта продажи. Визуальная информация воспринимается более эмоционально, поэтому, если снимок квартиры вызовет положительные эмоции, вероятность быстрой продажи возрастет. Правда, продавцу необходимо сделать или заказать такую фотографию, чтобы квартира (или ее часть) смотрелась действительно выигрышно.

Стоит помнить и о том, что объявление должно выгодно отличаться от аналогичных предложений. Можно указать какую-либо выгодную особенность квартиры, год постройки дома или состояние подъезда. В тексте объявления не стоит использовать негативно окрашенных фраз, например «Без посредников!», даже если вы поначалу и не хотите с ними общаться.

А вот то, что жилье продается напрямую от хозяина лучше всего написать — это привлечет к вам внимание. При размещении объявления в газете можно не копировать одно и то же из выпуска в выпуск, а немного видоизменять содержание. Так вы напомните о своем варианте тем, кто уже ранее его анализировал, или «зацепите» тех, кто его проигнорировал.

Продавец, публикуя под объявлением свой контактный телефон, должен быть готов к тому, что придется общаться не только с потенциальными покупателями, но и со «случайными» людьми. Размещая объявление о продаже, следует изучить и раздел о покупке жилья. Возможно, покупатель уже ждет звонка продавца.

Показ квартиры покупателю

От того впечатления, которое произведет на покупателя демонстрируемая ему квартира, зависит не только решение о покупке, но и ее окончательная стоимость.

О состоянии самой квартиры было сказано выше. Кроме этого, существуют такие мелочи, которые на первый взгляд кажутся несущественными, но оказывают влияние на результат. Так, показывая свою квартиру, стоит благожелательно, вежливо «провести экскурсию», не забывая обращать внимание клиента на ее преимущества.

После осмотра квартиры продавец с покупателем договариваются о технических моментах предстоящей сделки: окончательной стоимости квартиры, получении продавцом задатка, оговариваются сроки заключения сделки.

Продаваемая квартира может оказаться далеко от места жительства продавца. Например, необходимо показывать недвижимость в Москве, а он находится на другом конце страны. В этом случае можно попросить кого-нибудь показать квартиру. Обычно такую услугу можно заказать в агентстве недвижимости. Имейте также ввиду, что покупатели настороженно относятся к квартирам, продаваемым по доверенности — для них это повышенный риск. Поэтому, если есть возможность, то на сделке необходимо присутствовать лично.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

Продавец приостановил регистрацию.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель  уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

В случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств – договором задатка предусматриваются штрафные санкции. Так, в случае отказа от покупки, сумма задатка остается в собственности продавца. Если же сделку отказывается проводить продавец, то покупатель может потребовать возвращения задатка в двойном размере.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

Предлагаем ознакомиться  Функции продавца и покупателя

Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

  • одна на сумму, указанную в договоре,
  • вторая – на оставшуюся.

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Нельзя сказать, что любая сделка, которую Вы решите провести самостоятельно, обречена на провал. Это будет зависеть, прежде всего, от вашей подготовки во всех смыслах: информационной, документационной и организационной.

Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс  – Вы на верном пути к успеху.

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

Налогообложение

Указанная в договоре купли-продажи сумма не всегда соответствует фактической. Это связано с попыткой уменьшить «налог с продажи жилья» (на самом деле это налог с доходов физических лиц — НДФЛ). Поэтому в договоре нередко указывается сумма, существенно меньше реальной. Это незаконно и может поставить под удар успешность сделки, а также чревато последствиями для обеих сторон.

Чем это грозит продавцу? Кроме риска так и не получить полную стоимость (если передача «не засвеченной» части стоимости планируется отдельно), есть еще риск попасть в поле зрения налоговой инспекции, если информация о сделке станет известна, что чревато уже и санкциями, и возможным уголовным наказанием.

Кроме того, такой договор не выгоден покупателю и он вполне может отказаться от сделки. Во-первых, если декларируемая сумма сделки менее двух миллионов, то он не сможет получить весь налоговый вычет (о вычете будет далее). Во-вторых, для него это риск, что в случае признания сделки не действительной (на это может быть много причин), он не сможет вернуть всю уплаченную им сумму.

Наша позиция в данном вопросе — необходимо соблюдать законы своей страны. К тому же, продавец в любом случае будет обязан подать декларацию о доходах за отчетный год в налоговую инспекцию с указанием суммы сделки, независимо от того, облагается этот доход по его мнению или нет. Поэтому давайте разберемся сколько и в каком случае придется заплатить государству.

Доходы физических лиц, резидентов Российской Федерации, облагаются по ставке 13% (п.1 ст. 224 НК РФ). Доходы не резидентов — по ставке 30%. Резидентом считается лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Резиденты НЕ ДЕКЛАРИРУЮТ (п. 2 ст. 228 и ст. 229 НК РФ) и НЕ УПЛАЧИВАЮТ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ) налог с дохода, полученного от продажи квартиры (иной недвижимости), если она находится в собственности более трех лет.

Далее, Налоговый Кодекс РФ (ст. 220 НК РФ) предоставляет резидентам право на налоговый вычет, то есть на уменьшение налогооблагаемой базы, с которой и ведется расчет. Есть несколько вариантов вычетов, в зависимости от ситуации:

  • если квартира (или иная недвижимость) в собственности менее трех лет, то, по выбору налогоплательщика, ему может быть предложено два альтернативных варианта вычета — или вычет предоставляется в размере одного миллиона рублей, или в размере документально подтвержденных расходов на приобретение данной недвижимости (п.1 ст. 220 НК РФ),
  • вычет предоставляется один раз на сумму стоимости приобретаемого жилья, но не более двух миллионов рублей, плюс вычет предоставляется на размер выплат процентов по целевому кредиту на приобретение данного жилья безлимитно (пп.2. п.1 ст. 220 НУ РФ), причем этот совокупный вычет при невозможности его полного погашения в данном налоговом периоде, гасится постепенно в последующие. Право требования данного вычета бессрочно.

Если продавцов (и/или покупателей) недвижимости (сособственников) несколько, то вычет применяется пропорционально их долям или, в случае совместной собственности, по их договоренности.

Таким образом в большинстве случаев продавец не платит налог в силу того, что владеет квартирой продолжительный период времени. Если же срок владения менее 3 лет, то представляется возможным снизить налогооблагаемую базу на миллион, либо на три миллиона рублей и даже, с учетом возможных процентов, более, если одновременно приобретается другая недвижимость (например при альтернативной сделке).

Как обезопасить себя от обмана при получении денег

Продавец, особенно, если он совершает сделку впервые, может опасаться обмана со стороны покупателя: вдруг подпишу договор, а денег не получу?

Оптимальным вариантом передачи денег является использование банковской ячейки. Схематически это выглядит так: покупатель и продавец идут в банк, и заключают специальный договор аренды ячейки с доступом «под условие». Условием для доступа продавца является наличие ключа и договора купли-продажи с отметкой ФРС о регистрации прав.

Затем стороны подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра, а оператор им выдает квитанцию с датой прибытия для получения результата. Через несколько дней они являются и либо получают на руки свои экземпляры, либо — мотивированный отказ в регистрации. Ключ от ячейки изначально находится у покупателя и отдается им продавцу в момент получения зарегистрированных оригиналов договора купли-продажи и свидетельства собственности.

Согласно договоренности, первые две недели аренды доступ к ячейке возможен только для продавца при условии, если он предоставит банку свой зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи и ключ. Если регистрация не состоялась и продавец в банк не явился, по истечении оговоренного срока открывается доступ для покупателя и он деньги забирает.