Какой вид погашения долга выгоднее заёмщику?

В каждом конкретном случае выбор типа платежа при взятии ипотеки зависит от многих факторов. Принимая решение, что будет лучше в определенной ситуации, нужно знать достоинства и недостатки предлагаемых схем погашения ипотеки. Рассмотрим плюсы и минусы для каждого варианта.

Плюсы аннуитета:

  1. Одна и та же сумма платежа из месяца в месяц легко запоминается, а значит облегчает планирование расходов заемщика и снижает риск возникновения ошибок при оплате.
  2. Сумма платежа меньше, чем по дифференцированному платежу в первой половине ипотечного периода, а значит ее легче найти в бюджете семьи для погашения ипотеки.
  3. Возможность взять большую сумму по ипотеке.
  4. При получении налогового вычета учитываются проценты по ипотеке, а они больше при аннуитете.

Минусы аннуитета:

  1. Медленно погашается основной долг в первой половине ипотечного периода.
  2. Большая переплата.

Плюсы дифференцированного платежа:

  • Сумма платежа уменьшается из месяца в месяц.
  • Быстро погашается основной долг.
  • Переплата меньше, чем при аннуитете.

Минусы дифференцированного платежа:

  • Большие начальные платежи по ипотеке.
  • Сумма ипотеки может оказаться меньше, чем рассчитывал заемщик.
  • При планировании расходов и совершении платежей придется всегда уточнять сумму к оплате, для избегания ошибок.

Обязательным приложением к кредитному договору является график, по которому происходит погашение ипотеки. В зависимости от схемы расчетов, он может быть:

  • аннуитетный (стандартный порядок);
  • дифференцированный.

Виды ипотеки в России в 2020 году: классификация и условия

Аннуитетный график погашения ипотеки означает, что все оплаты равны между собой. В каждую сумму включаются проценты, которые начислены на остаток ипотечного кредита за календарный месяц (то есть за 30 и 31 день, а в феврале – за 28 или 29 дней) и часть погашения основного долга. При этом в первую дату оплаты сумма погашаемого долга может составлять всего несколько рублей, а проценты – основную часть платежа, т.к.

задолженность по ипотеке еще существенна. В каждую новую дату оплаты сумма процентов снижается, а часть погашаемого займа увеличивается. В последнем платеже по графику основная часть суммы – погашение тела долга. Как правило, к середине графика объем включенных в платеж процентов становится меньше, чем объем погашения ипотечного кредита.

Дифференцированный же график формируется по иному принципу. В нем в каждый платеж включается определенная часть основного долга (сумма займа разделяется  на количество периодов оплаты) и проценты, начисленные по той же схеме, что и в стандартном платеже. Остаток тела кредита снижается гораздо быстрее, поэтому переплата по процентам при дифференцированном графике платежей меньше, чем при аннуитетном. Дифференцированный платеж по ипотеке удобнее и для некоторых клиентов, т.к. чем ближе платеж к окончанию срока договора – тем ниже сумма платежа.

Внимание

До оформления ипотечного договора стоит рассмотреть в одном банке оба варианта, сравнив при этом ставку, под которую банк готов дать финансирование. Некоторые кредитные организации минимизируют свои потери при дифференцированном графике путем поднятия процентой ставки.

Виды ипотеки в России и основные особенности

Платеж по ипотечным кредитам складывается из двух частей: возвращается часть выданного кредита и платятся проценты от суммы долга.

  • Аннуитетный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит банку ежемесячно одинаковую сумму выплат.
  • Дифференцированный платеж – схема платежа при которой, заемщик платит ежемесячно одинаковую сумму возврата долга и проценты на сумму задолженности.

Подробнее о аннуитетных и дифференцируемых платежах по ипотеке читайте тут.

Выдача ипотечных кредитов регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Ипотечное кредитование в России развивается и преображается год от года. Классифицировать доступные варианты ипотеки можно по следующим признакам:

  1. Залог. Ипотека, как способ обеспечения обязательств предполагает наличие залога. Обеспечением по кредиту может выступать имущество заемщика, находящееся в собственности или приобретаемая недвижимость. В случае неисполнения долговых обязательств кредитор вправе реализовать имущество для погашения задолженности.
  2. Объект кредитования. Соискатель может приобретать загородный дом, квартиру в новостройке или строящемся многоквартирном доме, на вторичном рынке недвижимости или самостоятельно построиться. В зависимости от ликвидности выбранной недвижимости, а также существующих рисков банки формируют условия кредитования.
  3. Направленность. Кредит может быть социальным или иметь коммерческую направленность. В первом варианте в кредитовании напрямую или опосредованно участвует государство, обеспечивая заемщикам льготные условия кредитования.
  4. Вид платежа. Аннуитетная система разделяет всю сумму ипотеки (основной долг проценты) на равные платежи в течение срока кредитования, а дифференцированная позволяет постепенно уменьшать платеж.
  5. Цель. Целевая ипотека подразумевает конкретную цель – приобретение определенного объекта недвижимости. Нецелевая ипотека допускает использование денежных средств по усмотрению заемщика.

Как выгодно гасить ипотеку?

Любой кредит подразумевает дополнительные расходы получателя:

  • на проценты;
  • на комиссии банка за выдачу, обслуживание счета;
  • на страхование недвижимости, здоровья и жизни;
  • другие сопутствующие расходы (нотариальные услуги и проч).

Все эти расходы (за исключением некоторых комиссий, которые могут быть фиксированы) зависят от остатка ипотечной задолженности по займу. Поэтому досрочное погашение ипотечного кредита влечет за собой не только снижение переплаты процентов, но и дополнительную выгоду от уменьшения сопутствующих трат.

При погашении ипотечного кредита нужно обратить внимание на условия договора:

  • есть ли мораторий по сроку (то есть количество дней от начала срока действия договора до первого возможного досрочного погашения);
  • есть ли ограничение по сумме погашения ипотеки;
  • есть ли комиссия за такие платежи;
  • нужно ли уведомлять банк и за какой срок до даты внесения средств.

S=(Sпл*%)/365*T,

Где  S – сумма сэкономленных процентов;

Sпл – сумма досрочного погашения;

% – ставка по договору;

T – количество дней до конца срока кредитования.

Значение S должно быть выше, чем комиссия за досрочку. Разница между сэкономленными процентами и комиссией – прямая выгода заемщика.

Внимание

Для того, чтобы иметь возможность сэкономить на процентных платежах как можно большую сумму, выгодно брать ипотеку на максимально возможный срок. В этом случае ежемесячный платеж будет минимально возможным, а у клиента банка будут оставаться свободные денежные средства для погашения досрочно.

Предлагаем ознакомиться  Как устанавливают размер алиментов на беременную жену

Особенно высокой экономия при погашении ипотечного кредита будет при соблюдении одновременно следующих условий:

  1. дифференцированный платеж по графику;
  2. отсутствие комиссий и моратория на досрочный платеж по ипотеке;
  3. возможность перерасчета графика путем сокращения срока заимствования.

Например, сумма кредита 2 500 000,00 рублей, срок – 35 лет (максимально возможный по выбранной программе кредитования), дифференцированный график, ставка 9% годовых. Каждый месяц оплачивать в этом случае нужно от 25 014,79 рублей.

Общая сумма переплаты за весь срок – 3 946 548,92 рублей.

Если гасить досрочно 10 000,00 рублей в месяц и уменьшать период кредитования, то переплата составит всего 1 605 867,77 рублей. При дифференцированном графике каждый следующий платеж позволит заемщику гасить чуть больше (за счет снижения суммы обязательного взноса). Соответственно, экономия увеличится.

Сравнение вариантов выплат

Получением материального поощрения можно начать заниматься, как только второму ребенку выдадут свидетельство о рождении в ЗАГСе. Для того, чтобы воспользоваться средствами материнского капитала на погашение ипотеки, нужно получить в ПФР специализированный сертификат.

К сведению

Материнский капитал возможно направить на первоначальный взнос ипотечного кредита или погасить средствами уже имеющуюся ипотеку. Если остаток основного долга меньше, чем сумма мат.капитала, то можно закрыть этими деньгами и проценты за пользование кредитом. При этом Пенсионный фонд должен одобрить возможность погашения ипотечной ссуды.

При погашении ипотечного кредита, средства материнского капитала перечисляются на счет в банк. После погашения происходит перерасчет по любой схеме, которую выберет клиент.

Процедура досрочного погашения социальными выплатами, которые направляются на счет заемщика напрямую (например, единовременное пособие по рождению ребенка), ничем не отличается от погашения ипотечного кредита собственными средствами.

Погасить досрочно ипотеку можно и средствами налогового вычета.

Ипотечные кредиты представлены разными видами, но самыми востребованными являются стандартные программы, которые отличаются лишь выбором объекта договора.

Рынок вторичного жилья предоставляет огромный выбор недвижимости для приобретения. Банки охотно одобряют выбор заемщиков, при этом займ на такое жилье отличается следующими параметрами:

  • оптимальная процентная ставка годовых;
  • минимальная сумма первоначального взноса;
  • лояльность к соискателям;
  • быстрая проверка, оформление;
  • страхование титула и предмета залога сразу.
Банк Базовая ставка, % ПВ, % Стаж, мес Возраст, лет
Сбербанк 9,2 15 6 21-75
ВТБ 9,8 15 3 21-65
Райффайзенбанк 8,99 15 3 21-65
Газпромбанк 9.2 20 6 21-60
Росбанк 10.74 15 2 20-65
Россельхозбанк 9.1 15 6 21-65
Абсалют банк 10.75 15 3 21-65
Промсвязьбанк 9.8 20 4 21-65
Дом.РФ 9.4 15 3 21-65
Уралсиб 9.49 10 3 18-65
Ак Барс 9.2 10 3 18-70
Транскапиталбанк 9.49 20 3 21-75
ФК Открытие 9.2 15 3 18-65
Связь-банк 9.3 15 4 21-65
Запсибкомбанк 9.8 10 6 21-65
Металлинвестбанк 9 10 4 18-65
Банк Зенит 9,5 15 4 21-65
СМП банк 9,5 15 6 21-65
Юникредитбанк 9,4 20 6 21-65
Альфабанк 9,19 15 6 20-64

На новостройку

Программы по приобретению строящегося жилья – наиболее выгодные для заемщиков в финансовом плане. Такая недвижимость становится дорогой только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, а на этапе строительства стоимость вполне демократична.

Для банков новостройки представляют собой рискованное вложение капитала, это отражается на условиях ипотеки, поэтому каждый застройщик проходит предварительную аккредитацию своего объекта в банке.

Банк Ставка, % ПВ, % Стаж, лет Возраст, лет
Сбербанк 9,3 15 6 21-75
ВТБ 9,8 15 3 21-65
Райффайзенбанк 8,99 15 3 21-65
Газпромбанк 9,2 20 6 21-65
Росбанк 10,74 15 2 20-65
Россельхозбанк 9 20 6 21-65
Абсалют банк 10,75 15 3 21-65
Промсвязьбанк 9,15 15 4 21-65
ДОМ.РФ 8,9 15 3 21-65
Уралсиб 9,49 10 3 18-65
Ак Барс 9,2 10 3 18-70
Транскапиталбанк 9,49 20 3 21-75
ФК Открытие 8,8 15 3 18-65
Связь-банк 9,2 15 4 21-65
Запсибкомбанк 9,8 15 6 21-65
Металлинвестбанк 9,1 10 4 18-65
Банк Зенит 9,5 20 4 21-65
СМП банк 10,99 15 6 21-65
Альфабанк 9,29 15 6 20-64
Юникредит банк 9,4 20 6 21-65

Виды ипотеки в России в 2020 году: классификация и условия

Если заемщик является собственником ликвидной недвижимости, он может оформить ее в виде залога по ипотечному кредиту. Подобные программы используются редко, так как ипотеку используют в основном граждане, не имеющие собственного жилья, но благодаря ним можно приобрести нестандартное жилье (апартаменты, квартиры в строительных кооперативах, загородный дом и т.д.), а также просто взять деньги на личные нужды.

Чаще всего ипотека под залог жилья предусматривает:

  • отсутствие первоначального взноса;
  • сумма кредита, не превышает 70-80% от стоимости залогового имущества.

На дом и землю

Несмотря на то, что ипотека предполагает выделение средств на приобретение жилья, возможны альтернативные банковские сделки, когда деньги предоставляются на строительство частного дома. В такой ситуации залогом выступает земельный участок, строящееся жилье, а также иные хозяйственные постройки, расположенные в домовладении.

Условия по кредиту на строительство стандартные, но к земле предъявляются повышенные требования:

  • расположение вблизи населенного пункта;
  • разрешенное использования – для строительства;
  • размер участка соответствует требованиям СНиП в отношении городской застройки.

Подробно ипотека на дом с земельным участком рассмотрена далее.

Кроме стандартных программ кредитования, определяющих целевое направление займа, ипотека может быть социальной. Этот термин подразумевает использование государственного капитала в оформлении кредитов для льготных категорий граждан.

Отдельные регионы страны устанавливают дополнительные социальные программы, позволяющие жителям улучшить существующие условия проживания. Среди основных требований к претендентам можно выделить:

  • проживание в регионе не менее установленного срока (3-5 лет);
  • нуждаемость в жилье или существенном изменении имеющегося;
  • принадлежность к льготной категории или трудоустроенность в бюджетной сфере;
  • наличие постоянного места работы.

Семьям, в которых появился второй малыш, полагается семейный капитал. В 2020 году его номинал равняется 466 617 рублям, и эта сумма может использоваться заемщиками:

  • как первоначальный взнос;
  • для погашения части задолженности по ипотеке.

Важным условием является то, что при оформлении жилищного кредита маткапитал можно использовать сразу же, не дожидаясь трехлетнего возраста ребенка.

Кредитные организации, принимающие участие в госпрограмме «Молодая семья» не устанавливают ограничений при выборе объекта недвижимости. Основные требования предъявляются к самим заемщикам:

  • возраст не старше 35 лет;
  • наличие зарегистрированного брака или детей;
  • уровень доходов достаточный для осуществления ежемесячных платежей (допускается привлечение 1-4 созаемщиков).

Семье выдается жилищный сертификат (35% от стоимости приобретаемого жилья для пар с детьми, 30% – для бездетных), который можно использовать при оформлении ипотеки как первоначальный взнос или для частичного погашения долга. Допустимо одновременное использование сертификата и маткапитала.

Новым направлением демографической политики России является, так называемая детская ипотека. Эта программа действует в отношении семей, которые в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родят или усыновят второго ребенка. Кредитование предусматривает следующие условия:

  • ипотека выдается наличными или на банковский счет;
  • приобрести можно только жилье в новостройке;
  • участвуют в программе граждане РФ;
  • ставка 6% годовых предоставляется на 3 года при рождении 2 малыша, на 5 лет – третьего, на 8 – если в период с 2018 по 2022 год родится второй и третий ребенок, далее проценты устанавливаются в стандартном размере.
Предлагаем ознакомиться  Можно ли по генеральной доверенности приватизировать

Подробнее семейная ипотека рассмотрена далее.

Деревянная ипотека

Специальная ипотека, предусматривающая приобретение недорогих экологичных домов из дерева. Стать участником программы можно до 30 ноября 2018 года. Главными условиями программы являются:

  • снижение действующей ставки по кредиту на 5%;
  • наличие земельного участка в собственности;
  • размер займа не превышает 3 500 000 рублей;
  • кредит выдается без залога недвижимости.

Деревянная ипотека рассмотрена нами ранее.

Военная

Для военнослужащих создана накопительная ипотека, позволяющая уже через 3 года после начала службы приобрести собственное жилье. В общем виде программа сводится к следующему:

  • ежегодно на личный счет военнослужащего из средств государства перечисляется определенная сумма (на 2018-2020 гг. запланировано 268 465,6 рублей);
  • использовать средства можно через 3 года после вступления в НИС;
  • при оформлении кредита в банке накопленные средства могут выступать в качестве первоначальная взноса;
  • заем гасится за счет средств государства до тех пор, пока военнослужащий не покинет ряды ВС РФ.

Условия военной ипотеки вы можете узнать из следующего поста.

Кроме привычных банковских программ по предоставления денежных средств на приобретения жилья, существуют нестандартные. Например, нецелевая ипотека позволяет заемщику самостоятельно определять объект кредитования. Корпоративная ипотека предоставляется на льготных условиях сотрудникам компаний и организаций, проработавших в них не менее установленного срока. Рассмотрим существующие нестандартные формы ипотечных программ.

Ипотека без первоначального взноса возможна под залог имеющейся собственности или при оформлении другого кредита, используемого в качестве первого взноса. Последующая ипотека будет оформлена на менее выгодных условиях, так как связана для банков с дополнительным риском.

Далее вы можете узнать 10 советов как взять ипотеку без первоначального взноса с большой долей вероятности.

Если заемщик имеет «черные» пятна на своей кредитной истории, это не значит, что он не сожжет взять кредит на приобретение недвижимости. Просто условия кредитования будут более жесткими:

  • первоначальный взнос не менее 30%;
  • повышенная процентная ставка;
  • привлечение поручителя;
  • оформление залога под приобретаемую недвижимость.

Виды ипотеки в России в 2020 году: классификация и условия

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей вы можете узнать на нашем сайте.

Для иностранцев

Иностранные граждане могут воспользоваться услугами российских банков только, если официально являются налоговыми резидентами РФ, то есть официально трудоустроены в России не менее полугода. Кроме того, положительно решение банка гарантирует дополнительные опции:

  • вид на жительство;
  • супруг-россиянин;
  • собственность на территории РФ.

Но есть и варианты. Ипотека для иностранных граждан возможна и для лиц без гражданства России. Подробнее об этом писали в прошлом посте.

Досрочное погашение ипотеки

Порядок внесения платежей в оплату основного долга из собственных средств досрочно устанавливается условиями договора. Общую схему досрочного погашения ипотеки можно описать так:

  • заемщик самостоятельно определяет сумму, которую готов внести и дату;
  • в банк направляется уведомление о намерении произвести платеж (как правило, такую возможность предоставляется в личном кабинете на сайте, доступ к нему дается при оформлении договора ипотеки; в заявлении должно быть указано, какой перерасчет нужно сделать – сокращение срока или снижение ежемесячного платежа);
  • в указанную дату клиент переводит на свой расчетный счет в банке нужную сумму (обратите внимание, некоторые кредитные организации требуют, чтобы сумма была внесена за несколько дней до платежа);
  • кредитор списывает сумму в счет погашения;
  • заемщику направляется (через личный кабинет или в отделении при личном обращении) обновленный график платежей по ипотечному кредиту.

Наибольшую экономию приносит уменьшение срока действия договора. Проценты начисляются на остаток задолженности за весь период действия договора, поэтому сокращение срока дает двойную экономию: за счет снижения задолженности, на которую начисляются проценты, и за счет сокращения периода их начисления.

ВАЖНО

Однако, если досрочное погашение не единственное, или заемщик не уверен в своей способности оплачивать ежемесячные взносы в будущем в том же объеме, стоит рассмотреть изменение графика через снижение ежемесячного платежа. В этом случае ежемесячную экономию можно направить также в счет досрочного погашения (особенно удобно это, если в банке нет комиссии за досрочку).

В основном российские банки применяют платежи (взносы) по ипотеке двух видов - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи

По формуле выше можно рассчитать, выгодно ли вносить небольшую сумму в погашение ипотечного кредита. Если комиссия отсутствует, снижать задолженность небольшими суммами выгоднее, чем копить и вносить единовременно существенный платеж.

Погашение ипотечного кредита многодетным семьям

Федеральный закон от 03.07.2019 N 157-ФЗ устанавливает параметры и направления помощи многодетным семьям, которые приобрели недвижимость на заемные деньги. Тем родителям, у которых в период с 1 января 2019 года до конца 2022 года был рожден (или принят под опеку) третий ребенок или последующие, за счет государства будет предоставлена субсидия в размере 450 000,00 рублей.

Договор купли-продажи недвижимости может быть оформлен как с физическим, так и с юридическим лицом (то есть квартира может быть на первичном и вторичном рынке). Всю сумму финансовой помощи можно потратить на погашение ипотечного кредита, за исключением ситуаций, когда остаток задолженности по договору ипотеки менее 450 000,00 рублей – в этом случае разрешается направить сумму в погашение процентов.

Субсидия на погашение ипотечного кредита

В России действует программа предоставления бесплатного муниципального жилья для малоимущих семей и отдельных граждан. Однако, реализация этой программы затягивается, ждать положенные квадратные метры приходится по 20 лет. Поэтому параллельно вводятся особые льготные схемы финансирования покупки недвижимости для нуждающихся граждан.

Например, для молодых семей действует Федеральная программа с одноименным названием «Обеспечение жильем молодых семей». Для того, чтобы претендовать на получение субсидии, семья должна удовлетворять следующим требованиям:

  • возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет;
  • общая площадь собственной недвижимости  не превышает 15 квадратных метров на каждого члена семьи (в том числе детей);
  • оба супруга являются гражданами России;
  • возможность документально подтвердить общий доход (для семьи без детей он должен составлять не менее 21 000,00 рублей; для с одним ребенком – не менее 35 000,00 рублей; с двумя и более детьми – 43 000,00 рублей).

Размер субсидии может составить до 30% от стоимости приобретаемого жилья для семей без детей и до 35% для семей с детьми. Документы нужно направить в администрацию муниципального образования (Комитет по управлению имуществом или в Комитет по делам молодежи).

Предлагаем ознакомиться  Списание гсм по путевым листам проводки

Дом на фоне флага

На основании рассмотрения документов семье выдается сертификат, который может быть направлен как на оплату первого взноса по ипотеке (собственные средства, соответственно, можно будет направить на досрочное погашение основного долга), так и на погашение уже имеющегося ипотечного займа.

Внимание

Сертификат выдается строго на покупку жилья в том же регионе.

Также есть возможность получить дополнительную помощь от государства на погашение ипотеки по программе «Военная ипотека». Ее реализация регулируется Федеральным законом №117 от 20.08.2004 года. Согласно ему, на каждого военнослужащего, который отслужил более 3-х лет, открывается индивидуальный накопительный счет, на который из федерального бюджета ежеквартально перечисляются средства материальной помощи для военнослужащего. Эти средства инвестируются и приносят дополнительный доход.

При увольнении в запас, при выслуге 20-ти лет, наступлении определенных событий, которые оговорены в законе, военнослужащий имеет право на использование этих средств в счет оплаты по ипотеке.

Средства даются не безвозмездно, а в качестве беспроцентного целевого займа. То есть экономия возникает только на процентных платежах банку.

Использовать средства накопительного счета военнослужащих можно только в тех банках, которые предоставляют программу «Военная ипотека». Выдачу займа осуществляет ФГУ «Росвоенипотека».

Кроме того, согласно постановлению Правительства РФ от 11.08.2017 N 961 государство (через банк «ДОМ.РФ», который назывался АИЖК) компенсирует банкам потери при реструктуризации ипотечных кредитов, если у заемщика:

  • есть несовершеннолетние дети или учащиеся на очной форме обучения до 24-х лет;
  • снизился доход и сумма ежемесячного платежа составила более 30%;
  • сумма платежа увеличилась в связи с увеличением курса валюты (по валютным кредитам) и некоторые другие случае.

Фактически, банк-кредитор, раз он получает компенсацию своих убытков, не в праве отказать в реструктуризации (снижении ставки, изменении валюты). Сэкономленные собственные средства заемщик может также направить на досрочное погашение займа.

ВАЖНО

По программе рефинансирования за счет государства невозможно сократить срок кредитования.

Что такое ипотечные каникулы, как и когда они применяются?

Ипотечные каникулы – это снижение суммы каждого платежа или отсрочка выплат по кредиту, которую предоставляет банк. Воспользоваться правом на отсрочку может любой заемщик, если в его жизни произошли изменения, которые сказались на платежеспособности (Федеральный закон от 01.05.2019 N 76-ФЗ).

Например:

  • потеря постоянного места работы;
  • снижение доходов более чем на 30%;
  • возникновение инвалидности у самого заемщика или его ребенка (в том числе приемного);
  • заболевание или травма, в результате которых заемщик пробыл на «больничном» более 2-х месяцев непрерывно;

На ипотечные каникулы могут претендовать только те клиенты, которые ранее не обращались с банк с целью снижения процентной ставки по кредиту, пролонгации срока договора или о иных смягчениях условий. При этом жилье, приобретенное в кредит, должно быть для заемщика единственным, а сумма займа составлять не более 15 000 000,00 рублей.

Возможно несколько вариантов предоставления каникул по погашению ипотечного кредита:

  • отмена платежей по процентам и основному долгу;
  • снижение суммы ежемесячного платежа (но в него по-прежнему будет входить и часть основного долга и проценты);
  • оплата только процентного платежа, без основного долга.

Каникулы длятся максимум 6 месяцев (можно запросить и более короткий срок). Если заемщик до даты истечения срока каникул внесет все недостающие платежи, то они заканчиваются автоматически. Если нет – срок кредита продлевается на полгода, а график платежей пересчитывается. Фактически, суммарная переплата вырастет, т.к. срок кредита пролонгируется на эти полгода, в течение которых заемщик не выплачивал полностью долг банку.

Внимание

Для оформления ипотечных каникул необходимо обратиться в банк-кредитор. За весь срок действия договора воспользоваться таким правом можно только один раз. Также использовать свое право на ипотечные каникулы можно только по одной ипотеке за всю жизнь.

Когда и как следует делать рефинансирование ипотеки?

Под рефинансированием понимается выдача кредита банком на досрочное погашение кредита, который  ранее был предоставлен другим банком.

Рефинансирование позволяет заемщику снизить процентную ставку по кредиту, уменьшить сумму ежемесячного платежа (или поменять схему выплат с аннуитетной на расчетную или наоборот) продлить срок кредита.

Дом на руках

Получение кредита на рефинансирование подразумевает переоформление залога, перерегистрацию договора, изменение выгодоприобретателя по договору страхования и прочие дополнительные расходы.

Процедура получения кредита на рефинансирование аналогична получению первоначального кредита, за исключением сбора документов. Это влечет за собой дополнительные расходы на комиссии банка (за выдачу, за перевод средств в сторонний банк и другие).

Внимание

Заниматься получением рефинансирования ипотеки выгодно, если банк предлагает существенное снижение ставки или иные преференции (например, отсутствие страхования жизни). В противном случае временные затраты и дополнительные платежи могут сделать перекредитовку невыгодной для клиента.

Прежде чем обращаться в сторонний банк, можно попробовать обратиться к кредитору с заявлением о снижении процентной ставки и пролонгации ипотеки. Банку выгодно пойти навстречу и удержать клиента, с которым уже налажены деловые взаимоотношения. Исключение – большой срок просроченной задолженности. Но нужно помнить, что в рефинансирующий банк информация о просрочке также поступит через Бюро кредитных историй, что может повлиять на его решение и процентную ставку.

К сведению

Самую большую экономию дает рефинансирование в первой половине срока действия кредита. Если 50% ежемесячных платежей уже выплачена, то заемщик в каждый платеж отдает банку все большую часть ссудной задолженности и чем ближе к концу срока действия договора, тем меньшую экономию даст перекредитовка. В этом случае оправданно снизить ставку в исходном банке.

Нюансы

Погашение ипотечного займа также положительно влияет на кредитную историю заемщика, особенно если кредит гасится полностью досрочно. В Бюро кредитных историй поступает информация о сроке кредита по договору и дате его фактического закрытия. Это дополнительный  положительный фактор при дальнейшем кредитовании. Положительная кредитная история влияет не только сам факт выдачи нового займа, но и на процентную ставку по нему.

Досрочное погашение не исправит кредитную историю, если до этого заемщик допускал просрочки. Кредитная история обнуляется только через 180 дней с даты полного погашения просроченной задолженности. Исключение – полное погашение договора.

Также заемщик, который оплачивал платежи раньше срока и в большем объеме, может написать заявление в банк-кредитор с просьбой снизить процентную ставку по действующей ипотеке.