Сущность обременения

Движимое и недвижимое имущество, которое находится в личной собственности, может быть предметом залога. Чаще всего данная процедура производится по отношению к недвижимости, потому что она имеет более высокую ликвидность. При оформлении жилплощади в залог собственник получает денежные средства на свои нужды, которые обязуется выплатить в установленный срок.

Обременением называется ограничение прав на распоряжение тем или иным имуществом. Оно возникает на основании заключенного договора либо в силу соблюдения принятого законодательства. Оно может стать следствием добровольного участия в какой-нибудь сделке или производится без согласия владельца, как в случае с арестом имущества. Если подытожить сказанное, то сущность этого понятия сводится к значительному ограничению прав собственника по отношению к его имуществу.

Что означает обременение на квартиру

Юридический термин «обременение» обозначает наличие ограничений в совершении некоторых действий с недвижимостью (например, заключение сделок, использование). Самым часто встречающимся случаем «обремененных» квадратных метров является ипотека под залог квартиры. Также к числу обременений относятся:

  • рента с пожизненным содержанием;
  • аренда;
  • арест имущества;
  • опека;
  • доверительное управление.

Говоря простым языком, наличие обременения означает, что собственник может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя.

Стоит ли покупать квартиру, на которую наложено обременение, следует решать, взвешенно оценивая возможную выгоду и существующие риски. Однако даже при покупке «чистой» квартиры не следует забывать об осторожности и перед сделкой проверить объект недвижимости на предмет обременений, о которых могли умолчать владельцы. Сделать это достаточно просто: все наложенные ограничения фиксируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Приобретение ипотечной квартиры

На рынке вторичного жилья много предложений о продаже квартир. Если покупателю попадается заложенная недвижимость, закономерно встает вопрос, как правильно провести сделку. Разобраться в деталях приобретения квартиры поможет грамотный риэлтор или юрист.

Кредитор выдвигает свои требования относительно возможности продажи имущества, которое находится у него в залоге. Часто реализация залоговой недвижимости запрещена до момента погашения кредита. Однако некоторые залогодержатели готовы идти навстречу своим клиентам и оговаривают условия продажи. Это может быть единовременное погашение более половины от суммы кредита.

Существующие риски

Покупать квартиру с обременением всегда рискованно. Однако квалифицированная работа юриста сводит возможные негативные последствия к минимуму. Такие сделки происходят нечасто, несмотря на огромный ипотечный рынок. Покупатели стремятся приобрести «чистую» недвижимость, а продавцы — погасить кредитные долги до сделки.

При покупке заложенной квартиры время регистрации права собственности увеличивается, возникают дополнительные расходы, которые частично оплачивает и покупатель. Если сделка сорвется, возврата потраченных средств (например, за услуги нотариуса) не будет.

Следует остерегаться сомнительных кооперативов и микрофинансовых организаций, ведь нет уверенности, что залоговая документация оформлена верно и не будет оспорена в суде.

Варианты покупки квартиры, заложенной в банке:

  • переоформление ипотеки на покупателя;
  • выплата покупателем оставшейся суммы долга и последующее приобретение имущества.

Как купить квартиру с обременением и не остаться без жилья?

Какой именно способ будет уместен, следует уточнить в банке, выдавшем кредит. Сделка предполагает непосредственное участие представителя кредитного учреждения на разных этапах ее проведения. Все действия по купле-продаже необходимо согласовывать с залогодержателем, иначе Росреестр может отказать в регистрации права собственности.

Аннулировать запись об ипотеке должен продавец недвижимости. С собой ему необходимо иметь кредитную и залоговую документацию.

Если условия сделки устраивают покупателя и продавца, они пришли к обоюдному соглашению, можно переходить к оформлению документов. Порядок проведения купли-продажи:

  • Как купить квартиру с обременением и не остаться без жилья?получение согласия банка на продажу;
  • заключение предварительного договора купли-продажи у нотариуса с условием погашения кредита до регистрации права собственности;
  • погашение кредита средствами покупателя;
  • снятие залога с имущества;
  • передача продавцу оставшейся стоимости квартиры с обязательным предоставлением расписки;
  • регистрация права собственности нового владельца.

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры.

Купить обремененную недвижимость можно несколькими способами:

  1. Дать продавцу недостающую часть денежных средств для погашения кредита в банке и только после снятия обременения оформить ее на себя доплатив оставшуюся сумму. Такой порядок считается не то чтобы незаконным, но довольно рискованным.
  2. Оформить сделку через банк, внеся наличные средства за всю квартиру. Стоимость помещения делится на две суммы – кредитору и заемщику.
  3. Переоформить ипотечный заём на покупателя. Этот вариант наиболее сложный, так как банк может не одобрить новую кандидатуру.

Любой вид купли-продажи сопряжен с трудностями и рисками, но имеет бонус в виде экономии денежных средств за счет сниженной стоимости ипотечной недвижимости.

Можно ли сдать в аренду квартиру с обременением

Процесс покупки обремененной недвижимости состоит из нескольких этапов. Для того чтобы защитить себя от необоснованных рисков и максимально отстоять свои интересы, необходимо соблюдать такую последовательность:

  1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
  2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
  3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
  4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
  5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
  6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
  7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
  8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.
Предлагаем ознакомиться  Должностная инструкция разнорабочего на производстве: образец, обязанности и права, ответственность

Процесс даже на бумаге выглядит трудоемко, а уж на деле он и вовсе отнимает немало сил и времени. Но итогом усилий может стать довольно выгодный по цене объект недвижимости.

Только кредитная организация может дать разрешение на проведение сделки, она же имеет полномочия отказать в ней. В общем, для кредитора не столь важно, кто будет владельцем квартиры, но для нее имеет решающее значение, получит ли она прибыль по итогу сделки. Если банк видит, что заемщик больше не справляется со своими обязательствами, то ему выгодно переложить обязательства на другое лицо.

Если покупатель платит всю сумму стоимости, то особых проблем не возникнет. А в случае с переоформлением кредитных обязательств понадобится внести серьезный первоначальный взнос и иметь высокий уровень доходов для погашения последующих ежемесячных выплат.

Внесение денег

Сделка, совершаемая открыто через банк, подразумевают особую процедуру передачи денежных средств.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупатель обязан внести оговоренную сумму денежных средств в ячейку или открыть два депозитных счета:

  1. Один на имя продавца.
  2. Второй на счет банка.

После подписания основного договора счета разблокируют, и получатель может снимать с них деньги.

Снятие обременения

При единовременном выкупе ипотечного жилья покупателю необходимо провести процедуру снятия обременения с квартиры. Для этого банк должен дать письменное разрешение, обычно получить его можно в течение 30 дней после погашения займа. Кредитор отдает погашенную закладную и ставит подпись на заявлении в Росреестр, где излагается просьба о снятии обременения.

А вот при переоформлении кредита с одного лица на другое о снятии обременения речь не идет. Закладная переписывается на имя нового владельца и будет считаться погашенной только после того, как заемщик внесет последний взнос.

Снять обременение можно в Росреестре. Для этого собирается пакет документов и заполняется стандартный бланк заявления.

Регистрация права собственности производится вне зависимости от того куплена жилплощадь по полному расчету или оформлена в новый заём. Внести свои данные в государственный реестр недвижимости обязан каждый покупатель после завершения сделки.

Переоформление владения производится на основании поданных документов. В их список входит:

  1. Договор купли-продажи.
  2. Кредитное соглашение.
  3. Кадастровый и технический паспорт. Выписка из ЕГРН.
  4. Паспорт нового собственника.

Документация может быть подана как напрямую в Росреестр, так и через отделение МФЦ.

Как правило, стоимость квартир с обременением ниже среднерыночной. Однако следует понимать, что такое приобретение является существенным риском для покупателя. Не стоит безоговорочно полагаться на порядочность продавца и банка.

Лучшим решением станет привлечение к сделке квалифицированного юриста. При грамотном оформлении купли-продажи риск оспаривания сделки и потери денег минимален.

При покупке квартиры, на которую оформлен договор ипотечного кредитования, стоит знать, как проходит эта процедура. Договор подразумевает, что квартира находится в залоге у банковской организации — и это не значит, что сделки совершать с ней невозможно.

Схема 1. Взятие части долговых обязательств на себя

Расскажем, что должен делать покупатель:

  1. Прийти в банковскую организацию вместе с продавцом.
  2. Предоставить свои документы и доказать платежеспособность.
  3. Взять письменное согласие с банка о том, что они разрешают продать квартиру.
  4. Заключить соглашение с продавцом, где будет указано, что он решил продать вам квартиру, а вы выплатить за него ипотеку. Документ следует оформить у нотариуса.
  5. Переоформить договор по ипотеке на себя, конечно же, при специалистах банка.
  6. Выплатить долг непогашенной части ипотеки.
  7. Заключить сделку купли-продажи с продавцом квартиры и перечислить ему средства, по договоренности сумма может быть разная, да и почти всегда она превышает размер ипотеки. Например, ипотека – 2 млн.руб, а квартиру продают за 2,5 млн.руб. Разницу в 500 тыс.руб. покупатель должен перечислить продавцу квартиры.

Сделку купли-продажи также можно оформить у нотариуса, чтобы избежать ошибок и проблем.

Схема 2. Взятие долговых обязательств полностью

План действий будет практически такой же. Изменится лишь то, что покупатель должен будет оплатить весь долг по ипотечному кредиту.

Предлагаем ознакомиться  Сколько стоит оформить наследство у нотариуса в Москве

Юридически правильно будет взять с продавца квартиры расписку, что он не имеет претензий к покупателю и продает квартиру ему за стоимость ипотеки. От покупателя лишь потребуется выплатить часть погашенного кредита и некую сумму-бонус, по договоренности.

Приведем пример. Гражданин Лесничкин погасил 1/3 часть ипотеки. Он пожелал продать новую квартиру гражданину Денисенко, который заранее продумал свои действия и попросил продавца составить и заключить с ним соглашение, в результате которого можно было бы совершить сделку купли-продажи.

Денисенко выплатил банковской организации весь ипотечный кредит – 2/3 от суммы, подтверждение он предоставил Лесничкину. К тому же, Денисенко перечислил ему 1/3 от суммы ипотеки и 400 тыс.руб. – бонус за покупку квартиры.  Договор купли-продажи был оформлен у нотариуса.

Схема 3. Покупка квартиры частями

Данная процедура подразумевает такие действия покупателя:

  1. Заключает договор купли-продажи или соглашение, в котором прописывает, что передает денежные средства частями. В свою очередь продавец обязуется на полученные средства выплатить ипотечный кредит, «погасить» его полностью и снять с квартиры обременение. Документ можно оформить у нотариуса.
  2. Перечисляет или передает денежные средства в указанном размере. Не забудьте взять с продавца расписку о принятии денег. Также можно делать это в присутствии нотариуса, чтобы не возникло дальнейших проблем.
  3. Ожидает исполнения продавцом своих обязательств. Получает от него подтверждение с банка.
  4. Переводит продавцу оставшуюся часть средств. Расписка также обязательна.

Как купить квартиру с обременением и не остаться без жилья?

После этого действия вы можете считать, что договор купли-продажи считается завершенным. Обременение с квартиры будет снято, ведь вы «погасили» ипотечный кредит. 

Как снять все виды обременения с недвижимости?

  1. О других обременениях на квартиру следует узнать не у продавца квартиры, а из выписки ЕГРП.
  2. Обязательно получите согласие у банка на покупку данной недвижимости.
  3. Узнайте в банковской организации, какой договор по ипотеке был заключен с продавцом квартиры. Возможно, сделка купли-продажи может быть оформлена после выполнения некоторых условий, выставленных банком. Например, банк может попросить изначального заемщика по ипотеке выплатить 1/2 от всей ее части.
  4. Если сотрудник банка не дает согласие на продажу квартиры, попросите его  написать согласие на переоформление кредита.
  5. Чтобы получить согласие на переоформление кредита, стоит показать на бумаге и доказать свою платежеспособность.
  6. Все документы оформляйте в присутствии нотариуса.
  7. При передаче денежных средств берите расписку у продавца.
  8. Перечислять средства лучше на счет банковской организации, если вы оплачиваете ипотеку.
  9. При оформлении сделки купли-продажи обращайте внимание на другие документы. Например, домовую книгу, которая может подтвердить «не выписанных» людей из квартиры.
  10. Стоимость квартиры должна превышать сумму ипотеки. Помните, никто за бесценок не будет продавать недвижимость, то есть даром. Если так случилось, значит, перед вами продавец-мошенник, желающий, чтобы вы выплатили его ипотеку.

Покупая квартиру с обременением, вы должны помнить, что лучше проконсультироваться у специалиста, нежели заключить договор, а потом «локти кусать».

При оформлении сделки-продажи квартиры, оформленной в аренду, может не возникнуть вопросов у покупателя. По сути, вы сами можете проверить имущество на наличие обременений, взять выписку из ЕГРП.

Но, заметьте, что там не впишут, сдается ли квартира в аренду кому-либо! Поэтому доверять на слово продавцу квартиры не стоит.

Покупатель должен попытаться проверить самостоятельно, не проживает ли в квартире кто-то посторонний.

Можно поинтересоваться у соседей, жили ли там квартиранты. И только после всех проверок, когда вы будете уверены на 100%, можно заключать договор.

Как купить квартиру с обременением и не остаться без жилья?

Дело в том, что по закону договор аренды нельзя расторгнуть просто так. Наниматели жилого помещения могут исполнять и дальше свои договорные обязательства — даже, если поменяется собственник жилья.

  1. Пообщаться с квартирантами и осмотреть договор — в нем должна быть прописан срок действия.
  2. Если они не будут против расторжения договора, следует подтвердить это официальной распиской. Вы должны добиться расторжения договора до момента совершения сделки.
  3. Оформить покупку недвижимости у нотариуса.
  1. Попросить собственника квартиры предоставить согласие второго супруга на продажу. Ведь имущество может являться совместно нажитым (ст. 35 СК РФ). Согласие должно быть нотариально заверенным!
  2. Попросить владельца недвижимости показать документы, подтверждающие, что жилье было приобретено им ранее, до брака. Например, брачный договор, договор купли-продажи данной квартиры.
  3. Заключать сделку лучше всего у нотариуса.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

  1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
  2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

Предлагаем ознакомиться  Приказ о выплате материальной помощи

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Квартира, купленная в ипотеку через Сбербанк, также может быть продана, но следует учитывать некоторые особенности таких сделок. Для покупателя участие Сбербанка является дополнительной гарантией успешной и прозрачной купли-продажи. В этом финансовом учреждении работает целая команда высоких специалистов, которые досконально выверяют сделки, определяя их чистоту. Сбербанк заинтересован в том, чтобы при проведении таких операций не было никаких накладок.

Как снять обременение с недвижимости

Как купить квартиру с обременением и не остаться без жилья?

После выполнения условий, связанных с обременением, ограничения на пользование недвижимостью могут быть полностью сняты. Процесс снятие обременения проходит либо в судебном порядке, либо с согласия залогодержателя. В случае с ипотекой после погашения кредита нужно обратиться в органы государственной регистрации права со следующим пакетом документов:

  • заявления залогодателя и залогодержателя;
  • заявления владельца закладной;
  • закладная с отметкой о погашении обязательств полном объеме или решение арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно п. 1 ст.25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» снятие обременения происходит в течение 3 рабочих дней. Однако лучше заранее узнать, где хранится закладная на квартиру. Бывают случаи, когда эти документы банк хранит в другом городе, что может привести к увеличению сроков погашения регистрационной записи об ипотеке.В случае если ограничения связаны с договором ренты, снятие обременения возможно только после смерти ее получателя.

Покупка квартиры с оформленным договором пожизненной ренты – что необходимо знать покупателю?

В соответствии с действующими статьями 601 и 604 ГК РФ, рентодатель, заключающий договор и передающий свою квартиру какому-либо лицу, имеет полное право продать свое имущество — даже, если вторая сторона исполняет свои обязательства.

Если вы являетесь покупателем такой собственности, то должны знать, что все договорные обязательства, которые были наложены на предыдущего получателя ренты, автоматически перекладываются на вас.

  1. Рентодатель будет проживать в квартире пожизненно. Выгнать вы его не имеете права.
  2. Рентодатель может расторгнуть договор, если посчитает нужным.Статистика показывает, что суд встает чаще всего на сторону пожилых людей.
  3. Вы должны будете ухаживать и всячески поддерживать пенсионера, если это прописано в договоре ренты.
  4. Вы должны сохранять чеки, квитанции, подтверждающие вашу помощь. Например, сохранять чеки с магазинов о том, что вы приобретали рентодателю продукты, или чеки, подтверждающие перевод средств на его счет.

Если же продавцом является лицо, получающее ренту, то сделка возможна, только если наступила смерть рентодателя, иначе такая сделка будет считаться незаконной.

  1. Попросить у получателя ренты договор, который был заключен между ним и рентодателем. Вы можете сделать его копию и проконсультироваться у юриста в его действии.
  2. Попросить у него документ о смерти рентодателя. Это очень важно! Кстати, такой документ однозначно будет у получателя ренты, ведь квартира переходит в его право собственности, он должен чем-то подтверждать это.
  3. Сделать выписку из ЕГРП и проверить, нет ли каких-либо других обременений на квартиру.
  4. Заключить сделку купли-продажи в присутствии нотариуса.

Если внимательно проверять все документы, то риск возникновения недействительных сделок исчезнет.

Основные риски при приобретении квартиры, находящейся в залоге, ложатся на покупателя. Сама сделка может оформляться различными путями, а потому и разновидности рисков в каждом случае свои.

Покупателю стоит избегать ситуаций, когда продавец предлагает внести аванс для погашения ипотечного займа.

В этом случае высока вероятность того, что деньги будут потрачены не по назначению или продающая сторона вообще откажется от заключения сделки. Конечно, задаток можно вернуть через суд, но процесс это длительный, а сам возврат может производиться частями, что невыгодно обманутой стороне.

При переоформлении ипотечного кредита покупатель защищен со всех сторон, но риски подстерегают его совсем в другом месте. Банк может просто не одобрить кандидатуру и не согласиться на заключение с ним кредитного договора. Деньги покупатель не потеряет, но потратит время.

Как купить квартиру с обременением и не остаться без жилья?

Необходимо учитывать и иные риски:

  1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
  2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
  3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

  1. Паспорт гражданина РФ.
  2. Свидетельство о браке/разводе.
  3. Свидетельства о рождении детей.
  4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
  5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
  6. Выписку из трудовой книжки.
  7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.