Процедура развития застроенных территорий

Решение о развитии застроенной территории

в отношении застроенной территории утвержден в установленном порядке градостроительный регламент;

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

в отношении застроенной территории утверждены местные нормативы градостроительного проектирования либо в случае их отсутствия утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры;

на застроенной территории расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу;

на застроенной территории расположены многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.

Рассмотрим более подробно эти необходимые условия.

Развитие застроенных территорий || Развитие застроенных территорий изъятие земельного участка

Одним из обязательных условий является наличие утвержденного градостроительного регламента в отношении застроенной территории. Как известно, градостроительный регламент разрабатывается в составе правил землепользования и застройки.

Если в отношении застроенной территории не утверждены правила землепользования и застройки, процедура развития застроенных территорий не может быть реализована в отношении такого квартала или микрорайона.

Напомним, что в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки являются документом градостроительного зонирования, которым утверждаются территориальные зоны, градостроительные регламенты для таких зон, порядок применения правил и порядок внесения в них изменений.

Под градостроительным регламентом в Градостроительном кодексе РФ понимается один из элементов правил землепользования и застройки, который устанавливает в пределах конкретной территориальной зоны определенный правовой режим.

виды разрешенного использования земельных участков, входящих в границы соответствующей территориальной зоны, равно как и всего того, что находится над и под поверхностью таких участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства;

предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков в границах территориальной зоны;

предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальной зоне.

Для утверждения правил землепользования и застройки в отношении застроенной территории не требуется осуществлять подготовку таких правил на все поселение, что может занять много времени. Законодатель допускает подготовку этих правил в отношении конкретного подлежащего застройке микрорайона или квартала (см. ч. 1 ст. 31 Градостроительного кодекса РФ).

Разумеется, снижение площади, охватываемой правилами землепользования и застройки, значительно сократит время подготовки этого документа градостроительного зонирования, что немаловажно для инвестора.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется на основании решения главы местной администрации (ч. 5 ст. 31 Градостроительного кодекса РФ).

После завершения подготовки правил землепользования и застройки проводятся публичные слушания, предметом которых является рассмотрение содержания подготовленных правил (ч. 11 — 13 и 15 ст. 31 Градостроительного кодекса РФ).

Далее правила утверждаются представительным органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ).

Другим условием принятия решения о развитии застроенной территории является утверждение местных нормативов градостроительного проектирования. Такие нормативы утверждаются на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления.

Для принятия решения о развитии застроенной территории необходимо наличие на такой территории определенного состава объектов недвижимости.

не менее двух многоквартирных домов, признанных в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащих сносу (см. Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47);

не менее двух многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции в рамках реализации адресной муниципальной программы, утвержденной представительным органом власти местного самоуправления.

На застроенной территории, подлежащей развитию, также могут быть расположены объекты капитального строительства, вид разрешенного использования которых и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту (ч. 4 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).

Снос или реконструкция таких объектов, осуществляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, являются естественным следствием установленной законом необходимости соблюдения требований градостроительного регламента.

Законодатель определил, что в пределах застроенной территории не могут находиться иные объекты, кроме указанных в ч. 3 и 4 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ (см. ч. 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).

К подобным объектам относятся те объекты капитального строительства, которые, напротив, соответствуют градостроительному регламенту, или которые не признаны аварийными или не включены в адресную муниципальную программу. Это означает, что земельные участки, на которых расположены такие объекты при определении границ застроенной территории, подлежащей развитию, не могут быть по смыслу закона включены в границы застроенной территории (ч. 5 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Решение о развитии застроенной территории по общему правилу принимается исполнительным органом местного самоуправления поселения (см. ст. 8 Градостроительного кодекса РФ).

Представляет немалый интерес вопрос о том, какой именно орган власти принимает такое решение в городах федерального значения — Москве и Санкт-Петербурге.

Поскольку вопрос о развитии застроенной территории в соответствии с градостроительным законодательством относится к вопросам компетенции органов местного самоуправления, он является вопросом местного значения. То, что данный вопрос формально не включен в перечень вопросов местного значения, предусмотренный Федеральным законом от 6 октября 2003 г.

Муниципальные образования внутри этих городов решают вопросы местного значения только в том случае, если это прямо предусмотрено законами этих субъектов РФ (ч. 3 ст. 79 Закона о местном самоуправлении). Например, для Москвы таким законом является Закон от 6 ноября 2002 г. N 56 «Об организации местного самоуправления в городе Москве». В этом Законе на текущий момент вопрос о развитии застроенных территорий не указан в качестве вопроса местного значения.

Следовательно, в городе федерального значения Москве решение о развитии застроенных территорий в пределах столицы принимается не на уровне внутригородских муниципальных образований, а на уровне органов государственной власти города Москвы.

Предлагаем ознакомиться  Договор дарения квартиры между близкими родственниками 2020 год бланк и образец для Росреестра

Аукцион

Вторым этапом процедуры развития застроенных территорий является проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

На этом этапе определяется генеральный инвестор-застройщик, на которого будут оформляться земельные участки в пределах застраиваемого элемента планировочной структуры и который будет обязан реализовать инвестиционный проект по развитию застроенной территории.

Порядок организации и проведения этого аукциона определен в ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ. Аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории проводится на основании решения о проведении аукциона, которое принимается исполнительным органом местного самоуправления.

Важно подчеркнуть, что решение местной администрации о проведении аукциона не может подменять решение о развитии застроенной территории. Это два отдельных решения, каждое из которых выполняет свою функцию.

Законодатель не указывает на безусловную необходимость одновременного принятия этих решений. Таким образом, решение о проведении аукциона может быть принято либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее.

Для большинства инвесторов, очевидно, наиболее целесообразен вариант, когда эти решения принимаются в рамках одного распорядительного акта одновременно, что экономит время и исключает дополнительный круговорот всевозможных административных согласований.

Особое внимание законодатель уделил вопросу об информационной открытости аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории.

Организатор аукциона обязан разместить извещение о проведении аукциона в официальном печатном издании, а также на официальном сайте соответствующего муниципального образования в сети Интернет.

Порядок оплаты цены аукциона победителем аукциона в законе четко не определен. Таким образом, законом не исключается возможность для инвестора, победившего по результатам аукциона, оплатить свою победу на аукционе в рассрочку.

Если аукцион будет признан несостоявшимся по той причине, что в нем принял участие только один участник, то этот участник получает право приобрести право на заключение договора о развитии застроенной территории по начальной цене аукциона (ч. 28 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ).

Договор о развитии застроенной территории

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Третьим этапом процедуры развития застроенных территорий является заключение между исполнительным органом местного самоуправления и инвестором договора о развитии застроенной территории.

Предоставление земельных участков

Начиная с 1 октября 2005 г. вопросы предоставления земельных участков для целей жилищного строительства и комплексного освоения территорий без аукциона вызывают у инвесторов вполне понятный повышенный интерес.

Введение в действие процедуры развития застроенных территорий не осталось инвесторами не замеченным как раз по этой причине.

Согласно нововведениям земельные участки в пределах застраиваемого микрорайона или квартала, которыми вправе распоряжаться местная администрация, в рамках процедуры развития застроенных территорий предоставляются инвестору без аукциона на бесплатной основе.

принято решение о развитии застроенной территории;

инвестор выиграл аукцион на право заключить договор о развитии застроенных территорий;

местная администрация и инвестор заключили договор о развитии застроенных территорий;

инвестор выполнил некоторые свои обязательства, включенные в договор развития застроенных территорий.

Вопрос о том, какие именно обязательства инвестору необходимо выполнить для бесплатного получения прав на земельные участки является дискуссионным по причине его неоднозначного законодательного регулирования.

С одной стороны, в законе предусмотрено обязательство местной администрации предоставить земельные участки в пределах застроенной территории без аукциона только при условии выполнения инвестором обязательств, указанных в п. 3 — 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ (см. п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

С другой стороны, местная администрация обязана принять решение о предоставлении земельного участка в рамках процедуры развития застроенной территории после утверждения проекта планировки застроенной территории (п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ) на основании заявления инвестора.

И то и другое обязательство местной администрации перед инвестором можно квалифицировать как встречные (см. ст. 328 Гражданского кодекса РФ), но проблема заключается в том, что объем встречных обязанностей инвестора перед местной администрацией по этим встречным обязательствам различен.

заключить договор о развитии застроенной территории;

подготовить проект планировки и межевания застроенной территории;

приобрести и передать в государственную или муниципальную собственность жилые помещения для переселения;

оплатить выкупную цену за жилые помещения и земельные участки, изымаемые в соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

подготовить проект планировки;

подать заявление о предоставлении земельного участка.

Таким образом, в силу выявленной коллизии п. 2.1 ст. 30 Земельного кодекса РФ и п. 9 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ не исключена возможность получать земельные участки в пределах застроенной территории при отсутствии исполнения со стороны инвестора п. 4, 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Вместе с тем устойчивая судебная практика по этому достаточно спорному вопросу еще не сформировалась, так как реализация проектов по развитию застроенных территорий в отдельных регионах России только начинает набирать обороты.

В любом случае представляется вполне разумным предоставление инвестору хотя бы первого участка для целей строительства стартового дома до исполнения инвестором п. 4, 5 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ.

Предлагаем ознакомиться  Как жить с бывшей женой

Этот подход обусловлен практическим соображением: большинство жителей, подлежащих отселению (переселению) в рамках развития застроенной территории, как правило, крайне негативно относятся к переезду в другую часть населенного пункта (другой квартал или микрорайон).

Соответственно, освобождение территории застройки путем волнового переселения в пределах застраиваемого квартала или микрорайона значительно повысит лояльность местного населения к процессу развития застроенных территорий в целом.

В этой связи представляется перспективным другой, более гибкий подход к предоставлению земельных участков в рамках развития застроенных территорий, который позволит инвестору экономить время и более эффективно реализовывать инвестиционные проекты, связанные с развитием застроенной территории. Например, земельные участки, предоставляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, выделяются инвестору поэтапно по мере исполнения его обязательств, а не только после исполнения этих обязательств в полном объеме.

Процессы выкупа и изъятия недвижимости, расположенной на застроенной территории, и процесс строительства новой недвижимости должны осуществляться одновременно с освоением других свободных земельных участков, расположенных в пределах застроенной территории, подлежащей развитию.

Решение этого вопроса на законодательном уровне также может существенно повысить инвестиционную привлекательность юридического механизма развития застроенной территории для инвесторов.

принятие решения о развитии застроенной территории;

победа инвестора на аукционе на право заключения договора о развитии застроенной территории;

заключение договора о развитии застроенной территории;

разработка и утверждение проекта планировки и проекта межевания застроенной территории;

подача заявления о предоставлении земельных участков;

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

определение технических условий на подключение объектов к инженерно-техническим сетям и платы за подключение;

формирование земельного участка;

постановка земельного участка на кадастровый учет;

принятие решения о предоставлении земельного участка;

государственная регистрация прав на земельный участок, а в установленных законом случаях и сделок с ним в ЕГРП.

По закону выбор права, на котором предоставляется земельный участок, остается за инвестором. Земельный участок может предоставляться как на праве собственности, так и на праве аренды. При этом в случае выбора инвестора в пользу аренды размер годовой арендной платы не превысит размер земельного налога, а аренда заключается на срок, равный сроку договора о развитии застроенной территории. После формирования земельных участков инвестору необходимо определиться с правом, на котором он хотел бы получить конкретный земельный участок.

Оборот земельных участков и прав аренды

Вопрос об обороте полученных бесплатно от государства и расположенных в пределах застроенной территории земельных участков или прав аренды на них также представляет немалый интерес. Ведь возможность инвестора на возмездной основе отчуждать в пользу других лиц полученные земельные участки и права аренды на них позволяет ему диверсифицировать свои юридические риски, а также в достаточно короткие сроки компенсировать свои финансовые затраты на реализацию инвестиционного проекта.

Получив право собственности на тот или иной земельный участок в границах застроенной территории либо право аренды такого участка, инвестор вправе свободно распорядиться этим имуществом, в том числе путем его отчуждения.

К этому выводу можно прийти на основании ч. 7 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, где законодатель прямо упоминает о возможности оборота земельных участков, полученных инвестором в рамках процедуры развития застроенной территории.

Кроме того, в отношении таких земельных участков и прав аренды земельных участков законодатель не устанавливает каких-либо ограничений их оборотоспособности. Соответственно, оборот этих объектов гражданского права осуществляется в общем порядке в полном соответствии с требованиями ст. 129 Гражданского кодекса РФ.

В случае предоставления земельных участков в рамках развития застроенной территории инвестору рекомендуется оформлять такие земельные участки в свою собственность. Это позволит ему в дальнейшем беспрепятственно вовлекать их в оборот, который осуществляется по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации. Инвестор в этом случае сможет использовать полученный в собственность актив в качестве средства обеспечения выданных инвестору кредитов и займов.

Перевод долга по договору о развитии застроенной территории

Из содержания ч. 7 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ также можно сделать вывод, что оборот земельных участков влечет одновременно перевод долга по договору о развитии застроенной территории на нового собственника соответствующего земельного участка в силу закона.

Процесс перевода долга по договору о развитии застроенной территории какими-либо иными специальными правовыми нормами, кроме ч. 7 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, не регулируется. Поэтому в данном случае в части, не противоречащей ч. 7 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, применяются общие правила перемены лиц в обязательстве (ст.

Обычно в пределах застроенной территории расположено несколько земельных участков, которые генеральный инвестор вправе оформить себе в собственность и после этого отчуждать в собственность различных инвесторов. В результате таких сделок местная администрация de facto получает в качестве должника по договору о развитии застроенной территории вместо одного инвестора-застройщика несколько новых инвесторов-застройщиков.

При этом возникает вопрос о разграничении сфер ответственности и обязательств новых инвесторов перед местной администрацией, а также друг перед другом по застройке территории квартала или микрорайона в целом.

Отвечают ли инвесторы перед местной администрацией по договору о развитии застроенной территории в этом случае персонально, каждый за свой земельный участок?

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Предлагаем ознакомиться  Случаи предоставления земельных участков из государственных или муниципальных земель бесплатно

Для ответа на этот вопрос рассмотрим в качестве примера обязанность генерального инвестора перед местной администрацией обеспечить в согласованные сроки строительство объектов недвижимости в соответствии с утвержденным проектом планировки микрорайона или квартала (см. п. 6 ч. 3 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ).

Предметом этой обязанности является застройка всей застроенной территории (см. ч. 1 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ).

Допустим, генеральный инвестор продает один из земельных участков в пределах застроенной территории другому — новому инвестору.

Как следует из буквального толкования ч. 7 ст. 46.2 Градостроительного кодекса РФ, в результате этой сделки к новому инвестору переходят обязанности по договору о развитии застроенной территории.

Законодатель не уточняет, в каком объеме переходят эти обязанности, поэтому можно толковать закон с позиций, что обязанности по договору о развитии застроенной территории к новому инвестору переходят в полном объеме! Разумеется, такой подход нельзя считать разумным и справедливым. Очевидно, что бессмысленно требовать от нового собственника небольшого земельного участка, расположенного в пределах застроенной территории, исполнения обязанности застроить всю ее площадь.

Ведь он, этот новый собственник земельного участка, не получил от генерального инвестора права на другие земельные участки, расположенные в пределах застраиваемого квартала или микрорайона. Соответственно, он не обладает правом застройки этих земельных участков (ст. 40 Земельного кодекса РФ, ст. 263 Гражданского кодекса РФ).

Остальную территорию, за исключением земельного участка, отчужденного новому инвестору, вправе, как и прежде, застраивать генеральный инвестор, если он сохраняет права за собой на остальные земельные участки в пределах застроенной территории.

Таким образом, предмет обязанности нового соинвестора-застройщика в рамках развития застроенной территории в результате перевода на него долга по договору о развитии застроенной территории должен быть сведен к застройке того земельного участка, который им приобретен — не более. То есть речь идет не о полном, а о частичном переводе долга, возникшего из договора о развитии застроенной территории, но такой вариант законом пока прямо не предусмотрен.

Надеемся, что законодатель в дальнейшем более четко отрегулирует юридический механизм перевода долга по договору о развитии застроенной территории применительно к множественности лиц на стороне инвестора. До этого момента такой перевод долга рекомендуется оформлять отдельным дополнительным соглашением к договору о развитии застроенной территории. Данное соглашение заключается между местной администрацией, генеральным инвестором и новым инвестором-застройщиком.

Инвесторам необходимо четко разграничить в нем свою ответственность и обязательства перед местной администрацией, возникшие в результате перевода долга по договору о развитии застроенной территории, чтобы в дальнейшем не возникало указанных недоразумений.

Развитие застроенной территории и комплексное освоение земельных участков

До вступления в силу юридических правил о развитии застроенной территории в действующее земельное законодательство России уже были введены правовые нормы, регулирующие, по сути, сходные с развитием застроенных территорий отношения по комплексной застройке земельных участков. Речь идет о комплексном освоении земельных участков для целей строительства.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

Правовые нормы, регулирующие такие правоотношения, предусмотрены в ст. 30.2 и 38.2 Земельного кодекса РФ.

Для юридической практики полезно получить представление о различиях и сходствах этих двух процедур. И действительно, зачем вводится развитие застроенных территорий при наличии уже установленной процедуры комплексного освоения земельных участков?

Напомним, что под комплексным освоением территории следует понимать «работы по подготовке документации по планировке территории, по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков» (п. 1 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ).

При комплексном освоении земельных участков они предоставляются только в аренду без предварительного согласования места размещения объектов строительства. Впрочем, далее возможен выкуп арендованного земельного участка (см. ст. 624 Гражданского кодекса РФ и п. 5 ст. 30.2 Земельного кодекса РФ).

Комплексное освоение допускается в отношении земельных участков, в том числе небольшой площади, а развитие застроенной территории — в отношении территорий квартала или микрорайона.

При комплексном освоении в обязательном порядке проводится земельный аукцион в целях предоставления земельного участка на праве аренды. В рамках развития застроенной территории земельные участки предоставляются без проведения аукциона и на бесплатной основе, а предметом аукциона является право на заключение договора о развитии застроенной территории.

Заметно различие обязательств инвестора в этих процедурах. Например, при развитии застроенной территории инвестор обеспечивает переселение жителей и оплачивает выкупную цену за изъятие земельных участков и жилых помещений. При комплексном освоении земельных участков законом таких обязательств инвестора не предусмотрено.

Комплексное освоение земельных участков и развитие застроенной территории являются двумя альтернативными процедурами застройки территорий населенных пунктов.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Выбор в пользу той или иной процедуры зависит от ряда факторов, в том числе от масштабов планируемой строительной деятельности, экономических и юридических предпочтений инвестора, а также проводимой в конкретном населенном пункте градостроительной политики местной администрации.