Какое жилье предоставляется в социальный наем

Снять жилье у государства может не любой гражданин. Для этого человек должен стоять на учете как нуждающийся в жилье. Государство заключает с таким гражданином договор социального найма, и тот становится нанимателем жилья. Жить в таком помещении наниматель может вместе с семьей. При желании он вправе даже приватизировать его, то есть приобрести в собственность.

Вот как это выглядит по этапам.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Подайте заявление (запрос). Его должны подписать все члены семьи, которые хотят, чтобы их признали нуждающимися в жилых помещениях. В каждом регионе свои шаблоны заявлений, их можно найти на сайте местных властей, на портале госуслуг или взять в МФЦ.

К членам семьи заявителя относятся супруги и несовершеннолетние дети. Размер жилья, которое можно получить от государства, зависит от количества членов семьи — на каждого человека выделяют определенное количество квадратных метров. Это число зависит от региона. Например, в Москве на каждого человека выделяют не меньше 18 м².

Такое жилье принадлежит на праве собственности государству или муниципальному образованию. Если снимать такое жилье по договору соцнайма, собственником можно стать только после приватизации. Если не приватизировать, жильем можно только пользоваться и владеть по договору. Его нельзя продать, подарить или передать по наследству — собственность так и останется за государством или муниципалитетом.

Есть два вида жилья в зависимости от того, кто им владеет на праве собственности.

Муниципальное жилье — жилье муниципальных образований. Оно входит в муниципальный жилищный фонд, и местные власти самостоятельно распоряжаются этим имуществом. Обычно жилье по договору соцнайма выделяют из этого вида.

Договор поднайма можно заключить, только если в результате общая площадь этого жилья на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления. Напомню, что для Москвы эта норма составляет 10 м², а, например, для Казани — 12 м².

Как оформить договор социального найма

У поднанимателя не появится самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения останется наниматель.

Если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин с одной из тяжелых форм хронических заболеваний, нельзя передавать жилье в поднаем.

Наймодатель вправе запретить вселять временных жильцов, если общая площадь жилья на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры — менее нормы предоставления.

Если хотите пустить кого-то временно пожить в квартире, надо уведомить наймодателя. В некоторых муниципальных образованиях есть возможность узнать на сайте госуслуг, как подать заявление наймодателю
Если хотите пустить кого-то временно пожить в квартире, надо уведомить наймодателя. В некоторых муниципальных образованиях есть возможность узнать на сайте госуслуг, как подать заявление наймодателю

Вы можете самостоятельно найти подходящий вариант или обратиться к наймодателю, с которым у вас заключен договор социального найма. Подайте в уполномоченный орган заявление о подборе иного жилого помещения для обмена и приложите договор социального найма. Если наймодатель подберет вариант обмена, он вас об этом уведомит.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в простой письменной форме и подписывается нанимателями. Регистрировать его в Росреестре не требуется, а вот получить письменное согласие всех проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, а также наймодателя — обязательно.

Если в составе семьи, проживающей в обмениваемом жилом помещении, есть несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, придется дополнительно получить согласие органов опеки и попечительства.

Если наймодатель даст вам согласие, прежние договоры соцнайма с вами и вашим обменщиком расторгнут и заключат новые — на новое жилье.

Запомнить

  1. По договору социального найма государство или муниципалитет предоставляет гражданину и его семье квартиру для проживания. Получить квартиру могут люди, которых официально признали нуждающимися в улучшении жилищных условий, когда они дождались своей очереди на жилье.
  2. Наниматель не сможет продать, подарить или оставить жилье в наследство. Он с семьей может жить в помещении по договору соцнайма или обменять его на другое с согласия администрации.
  3. В случае переезда или смерти нанимателя договор может перезаключить на свое имя один из членов его семьи.
  4. Договор соцнайма заключается бессрочно.
  5. Наниматель платит только за пользование жильем и за ЖКХ.
  6. Если наниматель и члены его семьи будут нарушать правила проживания и обращения с жильем, администрация может подать исковое заявление в суд. В некоторых случаях, если суд примет сторону администрации, нанимателя с семьей могут выселить без предоставления другого жилья взамен.

Понятие социального найма

Особенности договора социального найма. По договору соцнайма в предоставленное жилье может заселиться не только наниматель, но и члены его семьи. Более того, в некоторых случаях количество членов семьи нанимателя напрямую влияет на то, дадут ли жилье — и если да, то какой площади.

Наймодатель оплачивает капитальный ремонт жилого помещения, принимает участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в МКД, в котором находится сданное внаем жилое помещение, и следит, чтобы наниматель получал коммунальные услуги надлежащего качества.

В некоторых случаях наймодатель может выселить граждан из жилого помещения, которое они занимают по договору социального найма. Иногда взамен будет предоставлено другое жилье — например, если дом признали аварийным. В других случаях жилье взамен не дают — например, если выселяют родителей, лишенных родительских прав.

Что значит — социальный найм? К сожалению, государственный или территориальный жилой фонд не настолько развит, чтобы обеспечить квадратными метрами всех желающих. Поэтому возможность получить социальное жилье, дается не всем. Этим правом обладают:

  • лица, принявшие участие в устранении последствий Чернобыльской катастрофы;
  • ветераны Второй мировой войны;
  • инвалиды 1-й и 2-й групп.

Сиротам, выпущенным из детских домов и интернатов, социальная жилплощадь должна предоставляться в первую очередь.

Им выделяются однокомнатные квартиры с небольшой жилой площадью.

Размеры жилплощади и количество комнат для семейных нанимателей исчисляются в согласно нормативам, утвержденным в определенном муниципальном образовании.

Социальный наем позволяет проживать и пользоваться всеми коммунальными услугами в пределах определенной жилой площади. Но ни наниматель, ни другие жильцы не имеют право продавать ее, дарить, или завещать по наследству.

Кто может оформить договор социального найма

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Со стороны арендодателя это может быть любой орган, которому государство или муниципалитет дали все полномочия по этому вопросу. Например, в Краснодаре это администрация муниципального образования город Краснодар.

Например, житель города Камышина обратился в администрацию с просьбой предоставить ему жилое помещение. В качестве основания он указал, что живет в одной комнате с матерью, которую в отношении него лишили родительских прав. Получалось, что по закону они друг другу посторонние люди и жить вместе не могут. Помимо этого, на каждого из них приходилось всего по 6 м², хотя минимальная норма в этом регионе — 10 м².

Администрация отказала, и гражданин отправился в суд. В суде выяснилось, что раньше этим гражданам уже выделяли жилье, причем две комнаты площадью 25,4 м². Но гражданин вселяться в них не захотел.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Такое тоже может быть. Расскажу, по каким причинам это может произойти. В большинстве случаев выселять жильцов будут в судебном порядке.

Например, если наниматель с семьей жил в 45-метровой двухкомнатной квартире со всеми удобствами, его могут переселить в такую же квартиру или чуть больше. Дать ему жилплощадь 40 м² нельзя.

Выселение — крайняя мера воздействия и может применяться только по решению суда. Сначала нарушителю выносят предупреждение. Если это не помогает, у наймодателя появляется основание, чтобы обратиться в суд. И в некоторых случаях суд становится на сторону наймодателя — например, в Сахалинской области суд удовлетворил требование местной администрации и выселил гражданина, который систематически нарушал права и законные интересы соседей.

Под систематическим нарушением прав и законных интересов соседей понимаются такие действия, которые нарушают требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические или экологические нормы. Например, гражданин громко слушает музыку или делает ремонт в ночное время.

Чтобы не потерять право на проживание в квартире, нанимателю нужно продолжать оплачивать коммунальные услуги и вовремя вносить плату за жилье. Человек может долго отсутствовать, если его отправляют в длительную командировку или он уезжает в другой город, чтобы ухаживать за больным родственником. Главное, чтобы при этом наниматель предполагал вернуться в это жилье для постоянного проживания.

Если суд решит, что плату жильцы не вносили по уважительным причинам, например из-за длительных невыплат зарплаты, болезней, наличия в семье несовершеннолетних детей и инвалидов, он откажется удовлетворять иск. А если наниматели не платили без уважительных причин, суд может удовлетворить требование администрации.

Предлагаем ознакомиться  Наследование имущества, полученного в дар

Что такое социальный наем жилья

Кто такой наниматель социального жилья? Понятие ответственный квартиросъемщик успело несколько устареть. В последней редакции ЖК РФ применяется иной термин — наниматель жилого помещения. Им становится член семьи, которому муниципалитет предоставляет квадратные метры в соцнайм.

Он заключает договор с жилкомитетом. Наниматель отвечает перед наймодателем за исполнение всех условий найма со стороны жильцов. На его имя выписываются все платежные квитанции. Фактически он становится хозяином на вверенной ему жилплощади.

Казалось бы, что может быть проще. Но на практике все оказывается гораздо сложнее.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

С одной стороны, часто между родственниками вспыхивают конфликты и тяжбы за право стать нанимателем.

С другой, административные органы нередко чинят препятствия, выискивая лазейки и темные пятна в законодательстве.

Внучка проживала с бабушкой, и была зарегистрирована в этой квартире, записана в договор. Она ухаживала за больной старушкой, а когда та умерла, похоронила ее. Кроме внучки в это жилое помещение были вписаны ее родители, но длительное время они здесь не проживали. Может ли внучка стать нанимателем жилья?

Теоретически, да, может, согласно статье 82 ЖК РФ. На практике может произойти следующее. Правопреемники жилья давно не проживают на данной жилой площади, и внучка не знает, где они находятся.

На том основании, что она не может предоставить в муницалитет согласие двух других жильцов, наймодатель отказывает в просьбе внучки заключить с ней соглашение о социальном найме.

Как оформить договор социального найма

В таком случае ей потребуется подписанный 3-мя соседями свидетельский акт о том, что родители в этой квартире не проживают, и другой свидетельский акт о том, что она вела общее с бабушкой хозяйство и ухаживала за ней, хоронила ее.

С этими бумагами она должна идти в суд и подать иск. Рассмотрев дело, суд, возможно, признает двух отсутствующих родственников выбвшими. Суд также обяжет муниципалитет признать право внучки на социальный найм жилья.

В судебном порядке назначается наниматель жилья и в том случае, если члены семьи не могут принять единого решения, и каждый стремится стать супруга, когда другой остается на жилплощади с совершеннолетними детьми умершего.

Суд может разделить социальный найм жилья и назначить каждого из претендентов сонанимателями данной жилой площади отдельно. Тогда и квартплата тоже делится между всеми сонанимателями, и каждый платит отдельно.

Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются те же права, что и за остальными.

Права и обязательства

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Жилье по договору социального найма предоставляют по-разному. Если у вас было другое жилье, помещение могут выделить при условии, что вы освободите предыдущее, а могут и независимо от этого.

Например, если вы занимаете комнату в коммунальной квартире и норма площади на каждого жильца меньше положенной, вам могут дать еще одну комнату в той же коммуналке вдобавок к имеющейся. Или дать квартиру в другом месте при условии, что нынешнюю комнату вы освободите, — потому что площадь новой квартиры будет полностью соответствовать нормативам.

Жители Санкт-Петербурга могут скачать форму заявления в этом разделе на госуслугах

Если в решении стоит формулировка «с освобождением ранее занимаемой жилплощади», все члены вашей семьи, которые собираются переезжать с вами в новое помещение, должны освободить старое жилье. Те люди, которые проживали с вами по постоянной регистрации, но не были включены в ваше учетное дело, могут и дальше в нем проживать.

Все совершеннолетние лица, вселенные в квартиру, предоставленную территориальной жилищной комиссией в соцнайм, наделяются равнозначными правами на проживание в занимаемой квартире.

Все дееспособные и частично дееспособные жильцы несут бремя обязательств перед наймодателем тоже в равной степени. При оформлении договора все будущие жильцы вписываются в документ. Членами семьи квартиросъемщика принято считать его супруга (-гу), детей и родителей.

Даже если кто-нибудь из жильцов прекратил семейные отношения с квартиросъемщиком (например, при разводе супругов), но по-прежнему живет в указанной квартире, он не теряет свои права на это жилье, а также несет определенные обязательства в отношении к этой жилплощади.

Если наниматель умер, или по каким-то причинам отказался исполнять свои обязательства, договор о найме не аннулируется.

Полномочия хозяина жилплощади переходят к совершеннолетнему и дееспособному представителю семьи, с согласия остальных взрослых жильцов. Заключается договор в новой редакции, где указываются изменения в составе семьи.

О том, в каких случаях возможно расторжение договора социального найма жилого помещения, вы можете узнать из другой нашей статьи.

Пункт 1 статьи 82 ЖК РФ предусматривает возможность объединения граждан, проживающих на основании различных договоров соцнайма в разных комнатах одной квартиры, общим договором, по их волеизъявлению. Совершается такая юридическая процедура по заявлению заинтересованных лиц, путем заключения единого договора социального найма в установленном порядке.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Основанием для изменения договора является замена прежнего нанимателя на нового, путем подачи заявления в уполномоченный орган. Важно, чтобы такая замена совершалась в законном порядке: с согласия семьи нанимателя, которая живет вместе с ним, и с разрешения наймодателя. Еще одним неизменным условием соглашения является дееспособность лица, планирующего стать нанимателем.

В случае если наниматель по договору соцнайма скончался, договор перезаключается по заявлению на дееспособного члена семьи прежнего нанимателя, который живет в той же квартире и достиг совершеннолетия на момент соглашения. Важным условием договора будет наличие письменно оформленного согласия семьи и разрешение наймодателя.

Аналогичный юридический порядок распространяется на случай выбытия дееспособного нанимателя из помещения. Если наймодадеть отказывает в изменении условий соцнайма, несмотря на поданное в сроки и должным образом оформленное заявление и наличие у гражданина оснований для изменений, гражданин может обратиться с заявлением в судебные органы для оспаривания решения.

Собственнические права на жилье возникают в результате проведения приватизации, дарения или наследования, по контракту мены, купли-продажи и т.д. Смена владельца и перевод владения собственностью производится за счет совершения следующих сделок с жилыми помещениями:

  • проведение купли-продажи;
  • мена;
  • дарение;
  • рента;
  • наследование.

Чтобы подтвердить свое владение жильем, нужно иметь соответствующие правоустанавливающие документы, состав которых зависит от того, на каком основании было получено жилое помещение.

Статья 617 пункт 1 Гражданского кодекса РФ определяет, что в случае перехода собственнических прав на жилое помещение, которое занимает наниматель по договору найма, не происходит расторжение или модификация документа. Говоря другими словами, в этом случае срабатывает право следования, которое предполагает, что за имуществом следует право на него. Это утверждение применимо как к коммерческому, так и к социальному найму.

Согласно статье 675 ГК России контракт найма остается неизменным лишь в случаях, когда меняется хозяин занимаемого нанимателем жилого помещения. Однако, учитывая правило следования права за вещью, становится понятно, что при переходе более слабых, по сравнению с собственническими, вещных прав, это правило также действует. Таким образом, договор найма неизменен, когда не совершается смена собственника, но:

  • госсобственность переходит в муниципальную;
  • когда происходит переход из ведения одного жилищно-эксплуатационного предприятия в другое.

Важно сказать, что статья 617 ГК обширнее, чем ст. 675. В ней идет речь о том, что контракт найма оставляется без внесения корректив в случае смены сторон. Имеется в виду не только арендодатель, но также существует ряд обстоятельств, при которых происходит смена арендатора, они определены пунктом 2 ст. 617.

Статья же 675 ориентирована исключительно на случаи, когда в соглашении меняется арендодатель, несмотря на то, что смена нанимателя также вполне возможна. Это связано с тем, что законодательство в этом смысле дифференцированно подходит к вопросам найма социального и коммерческого. Поскольку действие 675 статьи рассчитывается как на социальный, так и на коммерческий наем, их урегулирование в вопросах, касающихся нанимателя, определяется ст. 672 п. 2 и ст. 686 ГК соответственно.

Учитывая то обстоятельство, что контракт коммерческого найма заключается на определенный период, новый владелец не может требовать от арендатора изменения платы за использование жилого помещения в сторону увеличения, до момента окончания срока действия заключенного соглашения. Исключение составляют контракты, в которых изначально была прописана подобная возможность.

Предлагаем ознакомиться  Подследственность уголовных дел: понятие, виды, значение — Студопедия

Это же положение действует, если жилое помещение перешло из ведения одного жилищно-эксплуатационного хозяйства к другому. Новый наймодатель не вправе настаивать на повышении платы за использование жилого помещения, говоря о том, что его эксплуатационные затраты и накладные расходы превышают расходы предшественника.

Если изменение уровня оплаты в сторону увеличения не основывается на законодательных нормах или не является следствием соглашения сторон, правомочным является отказ нанимателя вносить оплату за жилое помещение в повышенном объеме. В этом случае арендодатель злоупотребляет своими правами, а потому его требование не защищено на законодательном уровне. Это же положение распространяется на повышении платы за коммунальные услуги, если они не соответствуют нормам закона.

Правовые последствия перехода права собственности

Договор действует бессрочно. Это прописано в законе, поэтому нельзя заключить договор на какой-то определенный срок — например, на 5 лет или 10. Более того — если наниматель переедет на постоянное место жительства в другое место или умрет, в отношении членов его семьи договор будет действовать по-прежнему. Он может закончиться, только если какая-то сторона потребует расторгнуть его или если граждане решат приватизировать жилье.

Например, так выглядит шаблон заявления, которое нужно подать, чтобы вас признали нуждающимся в жилье, для жителей Нижнего Новгорода

Наниматель социального жилья умер. Что делать? Как правильно переоформить документы? В случае кончины квартиросъемщика, или если в силу определенных обстоятельств он выбыл из квартиры, его правопреемником с согласия остальных жильцов становится совершеннолетний член семейства, пользующийся уважением и авторитетом.

Для назначения нового ответственного квартиросъемщика, лицо, претендующее эту на роль, пишет заявление на имя наймодателя в жилищный департамент, а члены семьи — выражают в письменном виде свое согласие.

Каждый совершеннолетний представитель семьи должен лично поставить свою подпись, либо, в случае отсутствия кого-то из лиц, вписанных в договор, должно быть нотариально заверенное письменное согласие на смену нанимателя.

Вместе с заявлением предоставляется копия записи в домовой книге, паспорта всех жильцов, (или копии страниц из паспортов — для отсутствующих).

На основании всех собранных документов заключается договор с новым квартиросъемщиком, в котором указываются все проживающие лица. В ЖЭУ вносятся соответствующие изменения в документах, с тем, чтобы все платежные чеки выписывались на имя вновь назначенного квартиросъемщика.

Вопрос прописки

Может квартиросъемщик прописать кого-либо без разрешения проживающих? Этот вопрос один из самых часто встречающихся вопросов в жилищных комитетах и юридических консультациях. И на него подробно отвечает 70-я статья жилищного кодекса.

Без согласия живущих в неприватизированной квартире, можно прописать только собственных малолетних детей. Только в этой категории прописываемых лиц нет никаких оговорок и замечаний. Причем, этими полномочиями обладает не только наниматель, но и остальные жильцы.

Квартиросъемщик имеет право прописать в нанимаемой квартире своих детей, супругу, родителей, не спрашивая на то одобрения наймодателя, но ему потребуется письменное согласие всех прописанных взрослых жильцов, даже уехавших, независимо от срока и причин их отъезда.

Если наниматель решил прописать постороннего человека, не являющегося членом семейства, нужно согласие наймодателя.

Наймодатель может отказать во вселении и прописке, если в результате этого уменьшится квадратура жилой площади, приходящейся на каждого жильца, ниже санитарной нормы.

Узнайте, можно ли поменять или сдать соцжилье из наших статей.

Иные причины изменения договора соцнайма

Кроме рассмотренных случаев могут появиться обстоятельства, указанные в ЖК РФ, фактически изменяющие договор, а именно:

  • Принятие гражданами освободившейся комнаты в составе «коммуналки» по договору соцнайма. Такое жилье предоставляется по заявлению, в порядке очередности, процедура предоставления жилья четко регламентирована (см. в ст. 59).
  • Принудительное выселение из жилища члена семьи в судебном порядке, в то время как статус остальных проживающих граждан не меняется (см. в ст.91).
  • Заселение других лиц в качестве родственников нанимателя (см. в ст. 70).
  • Предоставление нанимателю другого жилья на время проведения работ (капитальный ремонт, реконструкция), если произведение таких мероприятий без выселения жильцов не представляется возможным (см. в ст.88).

Указанные ситуации меняют субъектный состав правоотношений, а в последнем случае на время изменяется и предмет правоотношений – жилое помещение. Соответственно договор соцнайма претерпевает с наступлением указанных обстоятельств значительные изменения.

Как и за что можно выселить квартиросъемщика? Для того чтобы выселить нанимателя соцжилья, нужны очень веские причины:

  • если состояние жилого здания признано аварийным и неприемлемым для проживания. В этом случае наймодатель обязуется предоставить равноценную жилплощадь;
  • если главный квартиросъемщик отказывается платить арендную плату и коммунальные платежи без уважительных причин в течение более шести месяцев;
  • Наймодатель обязуется предоставить семье неплательщика иное, менее комфортное жилье, например, общежитие.

  • если не соблюдаются правила эксплуатации жилья, допускается самовольная перепроектировка помещения, без согласия жилдепартамента, способная повлечь за собой ослабление несущих конструкций, нарушающая права других жильцов и соседей;
  • если нарушаются иные права соседей;
  • длительное не проживание на жилой площади без объяснимых причин;
  • жилплощадь обязаны покинуть лица, у которых в судебном порядке отняты родительские права, и суд признал, что они представляют опасность для своих детей.

Все эти пункты позволяют выселить нанимателя без обеспечения его другим жильем. Подробнее об условиях и основаниях для выписки, выселения или переселения из муниципального жилья читайте на нашем сайте.

Таким образом, социальный найм жилья защищает малоимущие слои населения, не способные решить жилищную проблему самостоятельно.

Но, к сожалению, не везде на местах уделяется соответствующее внимание возведению социального жилья, поэтому люди, претендующие на такое жилье, ждут его годами.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Содержание договора социального найма

По договору социального найма государство или муниципалитет передает гражданину жилое помещение, в котором он может проживать со своей семьей. При этом он должен соблюдать определенные правила жилищного законодательства. Например, делать текущий ремонт и оплачивать коммунальные услуги, а также не делать самовольную перепланировку.

Что обязательно будет в любом договоре найма.

Стороны договора. Наймодатель — уполномоченный орган, который представляет интересы собственника жилого помещения. Само жилье входит в государственный или муниципальный жилищный фонд. Наниматель — гражданин, у которого есть право получить жилье по договору соцнайма.

Объект найма. По договору социального найма может предоставляться жилое помещение — жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры.

Неизолированное жилое помещение, помещение вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут передаваться в наем. Например, нельзя предоставить в соцнаем комнату, смежную с другой, — это будет считаться неизолированным помещением. Или коридор, пусть даже его площадь больше, чем у комнаты, поскольку это вспомогательное помещение.

Срок найма. Жилье по договору социального найма предоставляется бессрочно.

В свою очередь, наниматель обязан:

  1. Использовать жилое помещение по назначению, то есть не устраивать в жилье склад, мастерскую по ремонту обуви или спа-салон, например.
  2. Следить за сохранностью жилого помещения.
  3. Поддерживать помещение в надлежащем состоянии.
  4. Проводить текущий ремонт жилья.
  5. Своевременно платить за жилое помещение и коммунальные услуги.
  6. Проинформировать наймодателя, если основания и условия, по которым человек получил право на жилье по договору социального найма, изменятся.

Обязанностей у наймодателя больше:

  1. Он должен передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав иных лиц. Например, в этом помещении не должны быть зарегистрированы другие граждане и на нем не может быть ареста или залога.
  2. Надлежаще содержать и ремонтировать вместе с другими жильцами общее имущество в доме, где находится его жилье.
  3. Проводить капитальный ремонт жилого помещения.
  4. Следить, чтобы наниматель получал все необходимые коммунальные услуги надлежащего качества.
Предлагаем ознакомиться  Прием на работу помимо трудового договора оформляется

Основания отчуждения жилого помещения

Важно сказать, что если контракт заключен с нанимателем на неопределенный срок, то есть, в договоре не указан период окончания его действия, что возможно в случае с контрактами соцнайма, новый собственник может требовать расторжения договора только в случаях наличия нарушений со стороны гражданина, который снимает жилье или членов ее семьи, за которых он несет ответственность. К таким нарушениям относится:

  • невнесение своевременной оплаты, которая предусмотрена контрактом;
  • порча собственности наймодателя;
  • неуважение к интересам соседей;
  • организация на территории жилья какого-либо производства или учреждения.

Если имеет место одно из вышеперечисленных нарушений, арендодатель может требовать расторжения контракта. Если наниматель отказывается добровольно выселяться из квартиры, владелец подает соответствующий иск в судебную инстанцию для проведения разбирательства по делу и защиты его законных интересов.

Как заключить договор социального найма

Чтобы заключить договор, обращаться можно непосредственно в уполномоченный орган, МФЦ или подавать документы через госуслуги.

Изначально гражданин встает на жилищный учет в местной администрации. На него заводят учетное дело, в котором отображается вся информация о заявителе. Если происходят изменения, например сократился доход, родились дети, изменилось место жительства, их вносят в это дело. Если у гражданина в связи с такими событиями появляются льготы, это тоже учитывается в деле. Но документы очередник должен предоставить сам — это в его интересах. Администрация не будет разыскивать, что поменялось в жизни заявителя.

Основания для оформления. Таким основанием будет решение местных властей, что гражданину готовы предоставить жилье. Решение отправят заявителю по почте.

Иногда впоследствии выясняется, что законных оснований для принятия положительного решения не было. Тогда это решение и заключенный на его основании договор социального найма могут в судебном порядке признать недействительными.

Инструкция по оформлению договора. Для этого нужно собрать документы и подать их вместе с заявлением в уполномоченный орган. В заявлении потребуется указать способ, как с вами можно связаться и уведомить о готовности договора, — по обычной или электронной почте или по телефону.

Когда договор социального найма будет готов, его необходимо подписать. После подписания вы получите один экземпляр договора. Общий срок подготовки и подписания договора — 60 рабочих дней. Договор оформляют бесплатно.

Документы для заключения договора. В этом случае понадобятся такие документы:

  1. Заявление от вас и членов вашей семьи. В данном случае к членам семьи относятся: супруги и несовершеннолетние дети независимо от места их жительства, лица, объединенные родственными или свойственными связями, которые проживают совместно с вами, а также граждане, которые живут совместно с вами в качестве членов семьи.
  2. Уведомление уполномоченного органа о предложенных вариантах жилья.
  3. Документы, удостоверяющие вашу личность, личность указанных в уведомлении членов вашей семьи, а также личность и полномочия представителя, если подаете документы через него.
  4. Единый жилищный документ, а при его отсутствии — копия финансового лицевого счета нанимателя жилого помещения или выписка из домовой книги. Это можно заказать в МФЦ или через госуслуги, а также получить в ТСЖ или УК.
  5. Письменное согласие от вас и указанных в уведомлении членов вашей семьи на предоставление жилья по договору социального найма.
  6. Письменное заявление от вас и членов вашей семьи, что за пять лет до этого момента вы не ухудшали жилищные условия.
  7. Если жилье предоставляется при условии, что то помещение, которое вы занимаете сейчас, надо освободить, придется дать нотариально удостоверенное письменное обязательство об этом.

Документы из пунктов 5—7 вы и члены вашей семьи должны подписать при сотруднике МФЦ или того органа, который принимает ваше заявление. Если такой возможности нет, можно сдать нотариально удостоверенные документы.

Жителям Москвы придется дополнительно предоставить справку, если они встали на жилищный учет и поменяли паспорт после 1 января 1991 года. Справка не понадобится, если сведения о замене есть в МФЦ Москвы.

В остальных муниципалитетах могут запросить дополнительно и другие документы. Конкретный перечень нужно узнать в местной администрации.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Заключение договора, если нет решения о заселении. Если местные власти еще не приняли решение, что готовы предоставить вам жилье, договор заключить нельзя. Потому что именно такое решение будет основанием для подписания договора.

Заключение договора через суд. Если уполномоченный орган отказывается заключать с вами договор и вы считаете, что необоснованно, можно обжаловать такой отказ через суд и в судебном порядке обязать представителя собственника заключить договор. Если выиграете — уполномоченный орган будет обязан подписать с вами договор на основании решения суда. Например, так поступила семья, с которой в Майкопе отказались заключить договор социального найма. Граждане обратились в суд и выиграли дело.

Изменение договора социального найма

Если владельцем жилья (дома, его части или квартиры), где размещается жилое помещение, которое было сдано в наем, становится другое лицо, договор найма остается в силе до того момента, пока не истечет срок, указанный в контракте. Таким образом, если происходит переход собственности к другому наймодателю, контракт не подлежит модификации и все его условия сохраняются в силе.

Такое правило доказывает, что отношения на основании аренды, являясь обязательными, содержат вещно-правовой элемент, который демонстрирует признаки правоследования. Именно поэтому при переходе собственнических или вещных прав, которые обременены пользованием, базирующимся на договоре найма, сохраняются все права нанимателя, а в результате и сам контракт.

Также переход сданного в аренду имущества во владение другого лица не является достаточной причиной для того, чтобы в судебном порядке были внесены изменения в условия, предусмотренные документом, который был заключен между прежним владельцем и нанимателем. Исключение составляют изменения информации про арендодателя.

Все положения, изложенные выше, имеют прямое отношение и к субаренде. В случае перенайма договор субаренды остается в силе. Ссылку на это можно найти в статье 615 пункте 2 ГК, в нем сказано, что нормативы контракта аренды применимы к контракту субаренды.

Еще один вариант, когда в договор могут быть внесены изменения, — если дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя потребует, чтобы его признали нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.

Отличия толкований Жилищного и Гражданского Кодексов

Чтобы придать дополнительную стабильность отношениям, которые возникают из соцнайма, статьей 64 ЖК было введено правило, которое гласит: в случае перехода владения собственностью, которая занята на основании контракта соцнайма, хозведения или оперативного управления, не приводит к расторжению или изменению условий контракта соцнайма.

Подобно статье 64 ЖК, которая призвана укрепить и сохранить стабильность социальных и экономических отношений, аналогичное правило нашло свое отображение в ст. 617 п.1 ГК и статье 675. Содержание ст. 617 п. 1 гласит, что договор найма сохраняет действие не только при осуществлении перехода владения собственностью, в качестве которой выступает арендуемое жилье, но и в случае смены титульного владельца.

Как расторгнуть договор найма

Договор найма могут расторгнуть по инициативе одной из сторон договора или по решению суда. Если инициатором выступит наниматель или наймодатель, он должен будет направить второй стороне письменное предложение расторгнуть договор. Наймодателю придется дополнительно указать причину.

Когда расторгнуть договор можно только по решению суда — например, из-за переселения нанимателя в другое место, наймодателю придется подать заявление в суд. Например, суд в Тюменской области рассмотрел дело и установил, что наниматель со своей семьей в квартире не проживает — дверь квартиры не заперта, хозяев квартиры соседи не видят, иногда в квартире появляются незнакомые люди. Суд вынес решение: договор соцнайма расторгнуть, жильцов выселить, задолженность по коммунальным платежам взыскать.

Как восстановить договор

Если вы утратили свой экземпляр договора найма, можете получить дубликат. Его вам выдаст тот же уполномоченный орган, с которым вы заключали договор раньше. Юридическая сила этого документа будет такой же, как у оригинала.

Документы для восстановления. Чтобы получить дубликат, вы должны будете предъявить:

  1. Выписку из ЕГРН о наличии или отсутствии регистрации прав собственности на жилое помещение.
  2. Справку из БТИ о собственнике указанного в заявлении помещения.
  3. Контрольный талон к ордеру или копию договора соцнайма жилья.
  4. Паспорт или другое удостоверение личности.
  5. Справку о составе семьи заявителя.