Проще всего объединять квартиры на стадии строительства

В этом случае сам застройщик проведет сам все изменения и согласует в экспертизе. Скорее всего, он возьмет за это плату, но зато сам переделает все бумаги. И это все равно будет дешевле, чем согласовывать объединение квартир уже после постройки дома. А вы сразу получите объединенную квартиру.

Если дом уже сдали — тоже не страшно. Вот ваш застройщик, вот свежая экспертиза, проектная организация тоже еще жива, и ее легко найти. А дальше действуете по алгоритму, который мы уже описали в статье «Как узаконить перепланировку в новостройке».

Возможны три варианта объединения:

  1. Сделать дверь между квартирами в смежной стене и этим ограничиться. При этом у каждой квартиры останется свой отдельный вход.
  2. Убрать межквартирную стену, если она не несущая. Это практически то же самое, что и первый вариант. Теоретически можно представить, что это стена между квартирами в разных подъездах и она несущая, но я такого не встречал.
  3. Помимо внутреннего объединения можно сделать единый вход в обе квартиры за счет общего тамбура. Это вариант подразумевает, что вы уменьшите площадь общедомового имущества, поэтому в теории нужно проводить общее собрание жильцов. Об этом я писал в ответе на вопрос об установке общей двери на лестничной клетке.

1. Монолитная преграда 

Перегородка из гипсокартона – очевидный и универсальный выбор для разделения комнаты на несколько частей. Глухая стена – спорный вариант, особенно для маленькой комнаты. А вот арочная конструкция или встроенный стеллаж – гораздо более разумное решение. Старайтесь максимально облегчить конструкцию с помощью декоративных окон, стеклянных полок и подсветки. Не бойтесь экспериментировать с формой, высотой и месторасположением стены.

Совет от InMyRoom: благодаря широким возможностям гипсокартона, перегородка может стать настоящим произведением декоративно-прикладного искусства. Различные встроенные элементы, такие как экокамин или аквариум, сделают интерьер уникальным.

Какие варианты объединения квартир встречаются на практике

Это намного труднее, чем с новостройкой. Часто план дома утерян или проектной организации давным-давно нет. Точность обмеров, которые были раньше, тоже оставляет желать лучшего. Поэтому на последнем этапе может выясниться, что конечная площадь объединенной квартиры не совпадает с суммой площадей этих квартир, если их сложить.

Как оформить 2 комнаты в квартире как одну квартиру

Порядок действий будет такой:

  1. Собрать все документы.
  2. Заказать в проектной организации проект перепланировки.
  3. Согласовать проект и получить разрешение на проведение строительных работ. Этим занимается обычно сам проектировщик.
  4. Получить разрешение на перепланировку.
  5. Провести ремонтные работы.
  6. Сдать работы надзорным органам.
  7. Получить новый техпаспорт на объединенные квартиры.
  8. Внести изменения в ЕГРН и получить новую выписку.
  9. Объединить лицевые счета.
Предлагаем ознакомиться  Как правильно оформить наследство на квартиру без завещания

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Дальше проект нужно будет согласовать — в СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожарном надзоре. Обычно это делает сам проектировщик, если не хотите бегать по инстанциям сами.

В Москве согласовать объединение квартир в надзорных органах будет стоить от 70 до 150 тысяч рублей. За согласование проема в ненесущей стене — 40 тысяч, а в несущей — 60. Если надумаете объединить квартиры по вертикали — придется отдать до 250 тысяч рублей. И это только за процедуру согласования. Стоимость проекта — отдельно.

2. На разном уровне 

Чтобы выделить назначение той или иной зоны в комнате, необязательно возводить монолитные перегородки, достаточно изменить уровень пола. Даже незначительный перепад высоты визуально делит помещение на несколько частей. Высокий подиум под кроватью может быть не только перегородкой, но и дополнительным спальным местом или вместительным ящиком для хранения пастельного белья.

Совет от InMyRoom: более четкого эффекта деления комнаты можно добиться, если дублировать перепад высоты пола аналогичным перепадом на потолке.

Почему не стоит рассчитывать на согласование по уведомлению

Объединение — это тоже перепланировка. Только такая перепланировка затрагивает не одну, а две квартиры. Часто можно встретить мнение, что не любая перепланировка требует согласования. А если изменения незначительные, например, сносят ненесущую стену или закладывают дверной проем, дескать, можно только уведомить надзорные органы. Такую процедуру еще называют «по уведомлению» или «по эскизу».

Однако на практике ситуация в каждом регионе разная. Поэтому сказать заранее, примут ли у вас изменения без проекта перепланировки, по одному эскизу, или не примут, — невозможно.

3. Под занавес 

Хороший способ быстро и без дополнительных ремонтных работ разделить комнату на несколько частей – использовать тюль, плотные хлопковые шторы или узкие гардины на передвижной шине. Как правило, с помощью занавеса разделяют спальню и гостиную. Сама идея подразумевает нечто интимное и личное, поэтому особенно уместно и гармонично вписывается в оформление зоны кровати и гардеробной.

Совет от InMyRoom: чтобы подчеркнуть зону спальни и создать приватную обстановку достаточно повесить над кроватью балдахин. Конструкция может быть самой простой – потолочный карниз и перекинутый через него тюль.

Незначительную перепланировку могут тоже не согласовать

В некоторых городах, например в Москве, есть упрощенная схема согласования перепланировок. Поскольку квартир и жителей в Москве очень много, город принял особые правила. Они разрешают перепланировку по эскизу, если она незначительная. Возможно, такие правила есть и в других городах, но я о них не знаю.

В ваших двух квартирах как минимум два санузла и две кухни. Если соберетесь переносить сети и коммуникации, это будет считаться не только перепланировкой, но и переустройством. Там свои проблемы. Например, нельзя увеличивать санузлы, уменьшать воздуховоды и вентиляционные шахты, переносить кухню в жилую комнату и прочее. О том, как учесть эти моменты, я тоже уже писал.

4. Цветное пятно 

Если вы дорожите каждым сантиметром, но разделить комнату все же необходимо, поработайте с цветом. Различные оттенки, текстуры и орнамент могут довольно эффективно зонировать помещение, и при этом ни один квадратный сантиметр не пострадает. Кроме того, благодаря правильно расставленным акцентам, можно скрыть неудачную планировку.

Предлагаем ознакомиться  Разведение червей в квартире

Совет от InMyRoom: не используйте чрезмерно контрастные сочетания, иначе комната будет выглядеть аляповато. Задайте общий тон и подбирайте акценты в гармонии с ведущим цветом.

5. Два в одном 

Стеллажи и диваны – идеальные помощники в вопросах зонирования пространства. Достаточно сделать перестановку и вы получаете две комнаты вместо одной. И при этом никаких затрат и пыльных ремонтных работ. Стеллаж может быть любой высоты; выбирайте открытые конструкции – они легче впишутся в интерьер и не будут перегружать комнату.

Совет от InMyRoom: чтобы вынужденный отказ от кровати не сказался на качестве вашего сна, отдавайте предпочтение анатомическим диванам. Они оснащены специальными ортопедическими матрасами, которые физиологически правильно поддерживают позвоночник, и оснащены вместительными коробами для хранения постельных принадлежностей.

6. Легкий выбор 

Стеклянные или пластиковые раздвижные двери помогут создать две полностью изолированные комнаты. И при этом без потери площади и совершенно не отягощая интерьер. Прозрачное стекло отлично смотрится в тандеме с занавесом и тюлем. Матовое стекло и массивная деревянная рама создают эффект полноценной стены и обеспечивают достаточно высокий уровень шумоизоляции. Такие перегородки станут отличным решением, если вам необходимо разделить спальню и детскую комнату или организовать домашний офис.

Совет от InMyRoom: обратите внимание на перегородки из смарт-стекла. С помощью пульта дистанционного управления вы сможете менять прозрачность и цвет стекла в зависимости от времени суток и ваших пожеланий.

Зачем нужен технический паспорт

В результате объединения двух квартир сразу два помещения изменят конфигурацию. При этом одна квартира вообще исчезнет как самостоятельное помещение. Получается, что изменятся не только данные в техническом паспорте помещения. Изменения также придется внести в ЕГРН, и вновь созданной большой квартире будет присвоен новый кадастровый номер.

В блочных и панельных домах с этим всегда много проблем. Практически все стены или несущие, или разгрузочные. Проще всего с этим в домах с монолитной конструкцией — там действительно нет несущих стен, но есть и колонны, и диафрагмы жесткости и прочие штуки, которые трогать запрещено.

Если вы ошиблись и сделали перепланировку без проекта, вас могут заставить все исправить за свой счет. И на вас ляжет вся тяжесть процедуры согласования самовольно произведенной планировки без проекта в суде.

В поэтажном плане отражены несущие стены, коммуникации и другая технически важная информация.

Срок действия паспорта не регламентирован, но обычно это не больше трех лет. Если свежего технического паспорта нет — нужно заказать. Причем можно заказать отдельно поэтажный план и экспликацию, а не весь паспорт целиком.

Вам понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы на квартиры. Например, свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН. На всякий случай возьмите и оригиналы и копии.
  2. Паспорт.
  3. Выписка из домовой книги и выписка с лицевого счета каждой квартиры. Их выдает УК. Эти два документа просят не всегда, поэтому лучше уточнить сразу, нужно ли их получать.

Если дом ввели в эксплуатацию после 1 марта 2008 года, первичный технический учет на него уже произведен. Так что вы сможете получить свежую копию поэтажного плана с экспликацией помещения без проволочек. Если же дом построили раньше, придется заказывать услугу по созданию экспликации помещения. Ее стоимость зависит от площади квартиры.

Где сделать проект перепланировки

Если не хочется гадать о репутации проектировщиков — обращайтесь к государственным службам. Проекты, как правило, делают коммерческие отделы БТИ или различные муниципальные проектные организации. О том, как найти проектную организацию и узнать, есть ли у нее допуски СРО, мы уже рассказывали.

Предлагаем ознакомиться  Образец расписки о задатке по договору покупки жилого помещения

Сколько будет стоить проект перепланировки при объединении квартир — зависит от региона, количества запланированных изменений, площади квартир и даже от типа дома, где располагается квартира. Например, проект в доме, где старые и сложные конструкции, будет стоить дороже современного дома.

Дешевле всего спроектировать новый дверной проем. Это стоит от 10 тысяч рублей. Если собираетесь сносить стены и строить новые — это дороже. Еще дороже — вносить изменения в несущие конструкции и проектировать замещающие.

Где получить разрешение на перепланировку

Подать заявление можно лично, через МФЦ или госуслуги. В Москве заявление подают в Мосжилинспекцию. В регионах может быть жилинспекция, а если ее нет — через БТИ.

В зависимости от обстоятельств могут спросить еще следующие документы:

  1. Согласие проживающих при условии, что жилье используют в рамках договора о социальном найме. Такое, конечно, маловероятно, если объединяете две квартиры рядом и обе снимаете в рамках такого договора. Но такой вариант возможен, если делаете перепланировку в одной квартире.
  2. Согласие органов, охраняющих культурное и архитектурное наследие, если многоквартирный дом имеет историческую, архитектурную или культурную ценность.
  3. Решение общего собрания многоквартирного дома и реестр собственников, если перепланировка затрагивает общее имущество всех жильцов.

Заявление рассматривают до 30 дней.

Заранее результат предсказать сложно

В перепланировке могут и отказать, даже если у вас есть проект и документы, которые нужны по закону. Как правило, для этого есть несколько причин:

  1. Заявитель предоставил не все дополнительные документы.
  2. Представленный проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Например, нарушает нормы снипа по устройству мокрых зон, как указал суд в Москве.

Если заявление согласуют

Вы приступаете к строительным работам. Когда все закончите — сдаете работы по акту выполненных работ все той же строительной инспекции. Дальше изготавливают новый технический паспорт на объединенное помещение, и подаете заявление в МФЦ. В нем просите внести изменения в ЕГРН, слить лицевые счета и поставить на учет новую квартиру.

Общий срок всех согласований вряд ли будет меньше полугода.

Запомните:

  1. Не стоит рисковать и пытаться согласовать «по уведомлению». В вашем случае это не получится.
  2. Озаботьтесь свежим техпаспортом. Он понадобится в любом случае.
  3. Найдите хорошую проектную организацию. Она снимет с вас сразу множество проблем.
  4. Мой главный совет — запаситесь терпением, деньгами и начните с проекта.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.