Различие между наймом и арендой

Многие путают эти понятия, но между ними есть принципиальная разница, которую надо знать, чтобы заключить правильное соглашение, имеющее юридическую силу.

Договор аренды заключается в том случае, если одной из сторон является юридическое лицо (компания). Чаще всего они заключаются на пользование нежилой недвижимостью: здания, производства, офисы,  земельные участки, склады и т.д. Аренда может производиться и в отношении жилья, когда одной из сторон является организация. Например, компания может снимать квартиру для своих работников из другого города. Аренда регламентируется гл.34 ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Договор найма заключается на жилую недвижимость. Положения, регулирующие этот вид отношений, закреплены в гл. 35 ГК РФ – наем жилого помещения. Наймодателем может быть и гражданин, и юридическое лицо (нередко граждане создают ИП и занимаются сдачей квартир). Нанимателем может быть только физическое лицо.

Таким образом, когда гражданин снимает квартиру, возникает факт найма, и жалоба в таком случае будет составляться на наймодателя. Когда же помещение снимает организация, стороны имеют дело с арендой, и заявитель будет составлять жалобу на арендодателя.

Особенности найма квартиры

Наем квартиры (дома) имеет некоторые нюансы, которые важно знать при заключении договора:

  • Документ обязательно заключается в письменном виде. Всегда необходимо настаивать на заключении договора, иначе факт съема доказать будет очень сложно, и никаких обязанностей у наймодателя не возникнет.

Важно: регистрация договора найма в Регпалате не нужна. Но при долгосрочной сдаче жилья (от 12 месяцев) зарегистрировать возникшее обременение на право собственности.

  • Срок сдачи жилья не может превышать 5 лет (долгосрочные отношения). Если договор заключается на срок меньше 1 года, он считается краткосрочным. Чтобы не регистрировать обременение, в большинстве случаев договор заключают на 11 месяцев, а затем его продлевают.

Обратите внимание: если съемщиками являются граждане из другого субъекта РФ или из другой страны, они должны прописаться в помещении (оформить временную регистрацию), где проживают, в течение 90 дней. Если проигнорировать данное правило, обеим сторонам грозит ответственность по ст.19.15.1 и 19.15.2 КоАП РФ, или ответственность за нелегальное проживание иностранцев.

  • Оплата за проживание вносится согласно условиям, определенным в соглашении. Изменять плату в одностороннем порядке нельзя до окончания срока действия договора (если иное не прописано в документе).
Предлагаем ознакомиться  Какие есть члены семьи

Квартирант имеет право расторгнуть правоотношения в любое время по собственной инициативе, но ему необходимо письменно предупредить об этом собственника за 3 месяца.

Собственник же может принудительно (по решению суда) выселить квартиранта в следующих случаях:

  • неуплата (более двух раз при краткосрочном договоре и полгода при долгосрочном);
  • порча квартиры и предметов обстановки, использование ее не по назначению, непригодность для дальнейшего проживания.

Написать жалобу на арендодателя

Жаловаться на собственника, сдающего квартиру, могут все лица, чьи права были затронуты его действиями или в результате действий квартирантов. В основном такие претензии возникают у самих нанимателей, также часты случаи недовольства соседей. Другие лица также могут обжаловать неправомерные действия хозяина квартиры: например, совладельцы недвижимости, с которыми не согласовали сдачу в наем и т.д.

Наиболее распространены следующие причины жалоб на наймодателя:

  1. Непредоставление объекта найма: затягивание сроков, отказ в передаче ключей, или предоставление жилья, несоответствующего нормативам (пригодность для проживания определяется ст. 15 Жилищного Кодекса РФ).
  2. Нарушение условий договоренности: придирки к жильцам в целях получения большей суммы денег, чем было обговорено изначально.
  3. Повышение оплаты (не допускается ее изменение в одностороннем порядке, если иное не отмечено в договоре – ст. 682 ГК РФ).

Кроме того, не все квартиранты знают, что смена собственника (например, при продаже, или смерти хозяина) не отменяет действия договора. Наниматель имеет право проживать дальше на тех же условиях, зафиксированных в соглашении, до конца срока его действия (ст. 675 ГК РФ).

Важно. Если собственник жалуется, что жильцы испортили предметы обихода, можно апеллировать к такому понятию из ст. 622, как нормальный износ объекта аренды (т.к. наем – подвид аренды). Кроме того, обратите внимание на опись помещения, которая фиксируется в в акте приема-передачи: указан ли там данный предмет (мебель, техника). Если указание на него отсутствует, наймодателю будет проблематично доказать его порчу по вине нанимателя.

Предлагаем ознакомиться  Условия поступления в вуз

В полицию

В сданной квартире часто шумят в неурочное время

В основном это касается помещений, сдающихся посуточно, или если съемщиками выступают молодые люди, например студенты. В таких случаях надо обращаться в полицию с жалобой на шум по общему телефону 102 (с мобильного) или 112 – единая линия для экстренных звонков и сообщать о нарушении порядка, не лишним будет доложить и наймодателю о поведении его квартирантов. Также можно обратиться к участковому.

Если такое поведение жильцов повторяется систематически, можно обратиться в полицию с письменным заявлением, в котором указывается:

  • наименование отдела полиции и ФИО начальника отдела;
  • данные заявителя;
  • время и место правонарушения;
  • данные нарушителей, если они известны;
  • суть обращения со ссылкой на законодательные нормы;
  • данные наймодателя.

Жалоба на арендодателя

В полицию

Арендуют помещения в основном юридические лица. Особенности арендных правоотношений зафиксированы в гл. 34 ГК РФ. Между арендодателем и арендатором заключается договор в соответствии со ст. 609 ГК РФ, который подлежит государственной регистрации (п. 2. статьи). Поскольку организации редко нарушают это требование закона, у арендодателя нет возможности скрывать доход от налоговой службы, поэтому налоги отчисляются в срок.

Если арендодатель отказывается зарегистрировать договор аренды, необходимо сообщить об этом в регистрирующие органы и расторгнуть правоотношения, потому что такой документ не будет иметь надлежащей юридической силы.

  1. Арендодатель несет ответственность за все недостатки помещения, если они не были обговорены заранее и зафиксированы в соглашении (ст. 612 ГК РФ). Поэтому арендующее лицо может требовать устранения таких обнаруженных недостатков, мешающих эксплуатации, либо снижения платы.
  2. Также лицо, сдающее помещение, ответственно за капительный ремонт. Он должен производиться в сроки, которые прописаны в соглашении, либо в разумные сроки (ст. 616 ГК РФ).
  3. Собственник не может препятствовать пользованию помещением.
  4. Арендная плата не должна подниматься в одностороннем порядке.
Предлагаем ознакомиться  Просрочки по кредитам какие меня ожидают последствия пока не найду работу

Жалоба на арендодателя

Претензия

В случае невыполнения собственником условий договора либо недовольства арендатора каким-либо условиями, можно составить претензию арендодателю. Это первый этап урегулирования разногласий, в некоторых соглашениях он может быть прописан как обязательный способ досудебного решения конфликтов.

Претензия составляется в свободной форме, в ней должны присутствовать сведения о заявителе, адресате (арендодателе) об объекте аренды, обстоятельства нарушения условий и резолютивную часть (требования). Пример составления такой претензии можно посмотреть здесь .

https://www.youtube.com/watch?v=upload

Если же собственник помещения не исполняет требования, заявленные в претензии, далее необходимо обращаться в суд. Дела, где одной из сторон является организация, рассматривают арбитражные суды по месту нахождения ответчика (ст. 35 АПК РФ). Иск составляется в соответствии со ст. 125 АПК РФ:

  • наименование суда;
  • данные заявителя (название компании, адрес местонахождения, телефон);
  • данные ответчика (ФИО или наименование, адрес);
  • исковые требования (расторгнуть правоотношения, взыскать суммы) и основания для них (какие пункты договора или закона нарушены);
  • суть произошедших событий с указанием на доказательства;
  • сумма исковых требований;
  • список приложенных документов.

К иску необходимо приложить договор аренды, квитанции об оплате, копию направленной претензии, а также другие документы, подтверждающие обстоятельства дела. Обязательно представить квитанцию об уплате госпошлины (размер определяется пропорционально сумме требований в соответствии со ст. 333.21 НК РФ).

Законодательная база

https://www.youtube.com/watch?v=https:accounts.google.comServiceLogin

Для составления жалоб по правоотношениям аренды или найма необходимо обратиться к следующим законодательным документам:

  1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ.
  2. «Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации» от 14.11.2002 № 138-ФЗ.
  3. «Налоговый кодекс Российской Федерации от 31 июля 1998 года N 146-ФЗ.
  4. «Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации» от 24.07.2002 № 95-ФЗ.
  5. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ.
  6. Федеральный закон «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» от 02.05.2006 N 59-ФЗ;
  7. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 28.02.2018) «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».